Les français plébiscitent l’immobilier depuis très longtemps pour les nombreux avantages que ce secteur d’investissement leur apporte : rendement élevé, sécurité dans le temps, protection familiale via les assurances et la transmission de patrimoine, goût pour la belle Pierre, etc.

Mais l’immobilier de placement présente aussi un autre intérêt majeur : celui de permettre à l’investisseur de réduire sa pression fiscale, parfois de façon spectaculaire, et ceci tout en développant son patrimoine. Norvefa vous guide dans le monde de la défiscalisation immobilière…

Défiscalisation immobilière : présentation

La défiscalisation immobilière consiste, pour un investisseur, à utiliser une ou plusieurs des nombreuses dispositions légales réglementant la fiscalité de l’immobilier pour lui permettre de réduire sa pression fiscale.

Ces différents outils d’optimisation fiscale ne sont pas de simples cadeaux accordés aux ménages les plus aisés, ils permettent surtout aux différents gouvernements d’atteindre plusieurs objectifs sociaux et économiques :

    • protéger le secteur du bâtiment fortement créateur d’emplois

    • renouveler le parc immobilier vieillissant et énergétiquement obsolète

    • répondre aux besoins fondamentaux d’une population en perpétuelle croissance

    • sauvegarder le patrimoine national

2 stratégies principales vont se dégager à travers ces différents mécanismes fiscaux, en fonction des objectifs patrimoniaux de l’investisseur : soit il cherchera à baisser son imposition actuelle, en s’attaquant directement à l’impôt ou en diminuant ses revenus imposables (ce qui fera baisser indirectement son impôt final), soit il cherchera à ce que ses revenus locatifs, présents ou à venir, ne soient eux-mêmes imposés pour ne pas alourdir la note fiscale.

Quels sont les différents dispositifs ?

De nombreuses solutions existent pour optimiser sa fiscalité immobilière et/ou réduire ses impôts en investissant dans la Pierre, elles sont même souvent complémentaires mais soulèvent de nombreuses questions : réductions d’impôts directes ou indirectes ? dans l’ancien ou dans le neuf ? meublé ou nu ? en copropriété classique ou en résidence gérée ? en nom propre ou en société ?

Pour répondre à ces questions et bien choisir sa solution de défiscalisation, il est indispensable de maîtriser les mécanismes fiscaux et législatifs en vigueur et de connaître les avantages et conditions de chaque dispositif.

Type de biensConditionsEngagementDéfiscalisationLes avantages
Loi PINELNeuf ou ancien rénovéInvestir dans une zone éligible et respecter des plafonds de loyers et de revenus pour les locatairesMise en location 6 ans minimumRéductions d'impôts jusqu'à 63.000€ sur 12 ansSimplicité et souplesse de mise en oeuvre, belles économies fiscales
Location meublée LMNP/LMPNeuf ou ancien, en copropriété classique ou en résidence géréeMeubler le logement selon le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015En général bail commercial de 9 à 12 ans en résidence géréeRécupération possible de la TVA en neuf, déduction des amortissements en BIC au réelPas de gestion locative et loyers garantis en résidence gérée, défiscalisation très longue, bail meublé plus souple
Loi Censi-BouvardLogements neufs meublés en résidence géréeInvestir dans un logement neuf meublé en résidence géréeMise en location 9 ans minimumRéductions d'impôts jusqu'à 33.000€ sur 9 ansPas de gestion locative et loyers garantis en résidence gérée
Le Déficit FoncierAncien avec travauxEngager des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration au régime d'imposition réelMise en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit100% des travaux déductibles des revenus fonciers et déficit déductible des revenus globaux à hauteur de 10.700€/an, le solde reportable sur 10 ansForte défiscalisation hors niche fiscale pour les contribuables à haute Tranche Marginale d'Imposition
Loi Monuments HistoriquesAncien avec travauxAcheter un bien classé MH ou inscrit à l’ISMHDétention du bien 15 ans minimum100% des travaux déductibles des revenus fonciers et déficit déductible des revenus globauxTrès forte défiscalisation hors niche fiscale, cachet des bâtiments, possibilité d'habiter le bien
Loi MalrauxAncien avec travauxInvestir dans en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUPMise en location 9 ans minimumRéductions d'impôts jusqu'à 120.000€ sur 4 ansTrès forte défiscalisation hors niche fiscale, cachet des bâtiments
Investir en nue-propriétéNeuf ou ancienLaisser l'usufruit du bien à un bailleur social ou à un privéNue-propriété de 15 à 20 ans en général avec un bailleur socialPas d'imposition des revenus fonciers ni de taxe foncière pendant le démembrement, pas ou peu d'IFIAucune gestion locative durant la nue-propriété, récupération gratuite de l'usufruit au terme
Loi COSSE 2022Neuf ou ancienSigner une convention avec l'ANAH et respecter des plafonds de loyers et de revenus pour les locatairesMise en location 6 ans minimumAbattement de 15% à 85% des loyers sur les revenus fonciersSimplicité et souplesse de mise en oeuvre, éthique