Créé par l’ex ministre déléguée chargée du logement Emmanuelle Wargon, le dispositif Loc Avantage a été voté par la loi de finance 2022 jusqu’en décembre 2024. Il remplace l’ancien dispositif Louer Abordable en le simplifiant et en octroyant des avantages fiscaux plus importants pour les propriétaires bailleurs.
COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIERPrincipe du dispositif Loc Avantages
Dans une optique solidaire, ce dispositif permet au propriétaires bailleurs, de bénéficier de réductions d’impôts à condition d’appliquer des loyers inférieurs à ceux du marché et si les locataires respectent des plafonds de revenus. En clair, plus le loyer appliqué sera faible, plus la réduction d’impôts sera importante, jusqu’à 65% des revenus locatifs annuels !
Conditions du dispositif Loc Avantages
- En tant que propriétaire du bien, vous devez louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6 ans
- Le loyer maximal sera calculé à partir d’un plafond réglementaire par commune auquel sera appliquée une décote parmi 3 possibles :
- loc1 – Location intermédiaire : -15% du plafond de loyer
- loc2 – Location sociale : -30% du plafond de loyer
- loc3 – Location très sociale : -45% du plafond de loyer
- Le bien ne doit pas être loué à une personne de votre famille
- Le logement devra respecter un certain niveau de performance énergétique : soit ne pas consommer plus de 331kWh/m²/an, soit bénéficier au Diagnostic de Performance Énergétique d’une étiquette maximale E (étiquette maximale D à partir du 1er janvier 2028).
- Une convention devra être passée avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) qui pourra vous octroyer des aides financières pour réaliser des travaux de rénovation dans votre logement.
- Enfin, vos locataires devront percevoir des revenus inférieurs à un plafond fixé par l’État et fonction de votre choix de décote :
| Personnes occupant le logement - LOC1 INTERMÉDIAIRE | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
| 1 personne | 39.363€ | 39.363€ | 32.084€ | 28.876€ |
| Couple | 58.831€ | 58.831€ | 42.846€ | 38.560€ |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant | 77.120€ | 70.718€ | 51.524€ | 46.372€ |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants | 92.076€ | 84.708€ | 62.202€ | 55.982€ |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants | 109.552€ | 100.279€ | 73.173€ | 65.856€ |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants | 123.275€ | 112.844€ | 82.465€ | 74.219€ |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | +13.734€ | +12.573€ | +9.200€ | +8.277€ |
| Personnes occupant le logement - LOC2 SOCIALE | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
| 1 personne | 28.817€ | 28.817€ | 23.488€ | 21.139€ |
| Couple | 43.072€ | 43.072€ | 31.368€ | 28.231€ |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant | 56.460€ | 51.773€ | 37.721€ | 33.949€ |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants | 67.410€ | 62.016€ | 45.539€ | 40.985€ |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants | 80.204€ | 73.415€ | 53.571€ | 48.214€ |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants | 90.254€ | 82.617€ | 60.376€ | 54.338€ |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | +10.057€ | +9.206€ | +6.736€ | +6.061€ |
| Personnes occupant le logement - LOC3 TRÈS SOCIALE | Zone A Bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2/C |
| 1 personne | 15.849€ | 15.849€ | 12.918€ | 11.626€ |
| Couple | 25.844€ | 25.844€ | 18.822€ | 16.939€ |
| Personne seule ou couple avec 1 enfant | 33.877€ | 31.065€ | 22.633€ | 20.370€ |
| Personne seule ou couple avec 2 enfants | 37.278€ | 34.295€ | 25.183€ | 22.665€ |
| Personne seule ou couple avec 3 enfants | 44.114€ | 40.380€ | 29.466€ | 26.519€ |
| Personne seule ou couple avec 4 enfants | 49.640€ | 45.440€ | 33.207€ | 29.886€ |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | +5.530€ | +5.063€ | +3.704€ | +3.333€ |
Les réductions d’impôts Loc Avantages
Elles se calculent sur la base des revenus locatifs annuels sur lesquels on applique un taux selon la location choisie :
- 15% pour la location intermédiaire – LOC1
- 35% pour la location sociale – LOC2
Plus d’avantages si vous louez dans le cadre de l’intermédiation locative !
Dans ce cas, vous désignez un intermédiaire, agence immobilière sociale ou association agréée, en sous-location ou en mandat de gestion, qui va faire le relais entre le locataire et vous, sécurisant et simplifiant la gestion locative de votre bien. Dans ce cadre, vous bénéficiez de réductions d’impôts supplémentaire…
- 20% pour la location intermédiaire – LOC1
- 40% pour la location sociale – LOC2
- 65% pour la location très sociale – LOC3 (possible uniquement en intermédiation)
… et même de plusieurs primes :
-
- Prime d’intermédiation de 1.000€
- Prime supplémentaire de 1.000€ en cas de mandat de gestion
- Autre prime de 1.000€ si la surface du logement n’excède pas 40m²
Exemple : vous détenez un appartement de 39m² à Villeneuve d’Ascq (Zone B1) et décidez de le louer en LOC2 « Location sociale » avec intermédiation via un mandat de gestion.
- loyer applicable : 329€/mois (39m² x 8,45€/m²)
- réductions d’impôts annuelles : 1.579€ (289€ x 12 mois x 40%)
- primes obtenues : 3.000€
Notre avis
Le dispositif Loc Avantages s’inscrit d’abord dans une démarche solidaire puisqu’elle se base sur la mise en location de logements à faibles loyers pour les revenus les plus modestes.
Cependant, si l’on considère les avantages financiers (réductions d’impôts + primes) et de gestion locative (via l’intermédiation), c’est une solution à considérer pour les investisseurs cherchant un équilibre entre démarche sociale et rendement financier…
