investir en loi denormandie

Dispositif instauré en 2019 par le ministre du même nom, la Loi Denormandie a pour double objectif de développer l’offre locative dans des villes où la demande de logements est forte et de rénover des biens anciens énergivores en favorisant l’investissement privé de contribuables français.

La loi de finances 2024 a prolongé le dispositif dans les mêmes conditions jusqu’à la fin 2026 et rend donc le dispositif particulièrement intéressant car permettant des réductions d’impôts plus importantes que la Loi Pinel 2024…

COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIER

Principe de la Loi Denormandie

Vous achetez un logement ancien dans une commune éligible, vous vous engagez à y effectuer des travaux de rénovation respectant certains critères et à le louer pendant une certaine durée (6, 9, 12 ans) et à certaines conditions (loyers et revenus des locataires) et, en contrepartie, vous obtenez de l’État une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000€ sur 12 ans !

Avantages de la Loi Denormandie

Les atouts du dispositif Denormandie sont les mêmes que ceux de la Loi Pinel dans sa version initiale de 2014 :

  • Importantes réductions d’impôts calculées en fonction du montant du bien (limité à 300.000€ par an) et de la durée de location choisie :
    • 12% du prix de revient du bien (prix du foncier + travaux + frais annexes) pour un engagement de location de 6 ans
    • 18% pour un engagement de location de 9 ans
    • 21% pour un engagement de location de 12 ans, soit la possibilité de réduire ses impôts jusqu’à 63.000€ pour un seul investissement !
  • Possibilité de louer le bien à vos descendants ou à vos ascendants, à condition que ces derniers soient détachés de votre foyer fiscal
  • Grâce aux loyers perçus et aux fortes réductions d’impôts obtenues, la Loi Denormandie vous permet d’investir dans un bien rénové et bien placé par le biais d’un emprunt bancaire plus facilement remboursable, et donc potentiellement sans apport
  • Possibilité de choisir la durée d’engagement de location de votre bien
  • À la fin de l’engagement de location de votre bien, vous pourrez en disposer de différentes manières, faisant de votre investissement un excellent outil pour préparer votre retraite :
    • Soit l’habiter, en résidence principale ou secondaire,
    • Soit le laisser en location pour obtenir des revenus complémentaires,
    • Soit le revendre pour récupérer un important capital.
  • Opter pour un investissement Denormandie, c’est choisir un logement avec un bon Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), sécurisant ainsi votre location au regard des nouvelles lois et permettant à vos futurs locataires de faire de belles économies de chauffage…

Conditions à respecter pour investir en loi Denormandie

  • Investir dans la bonne commune ! Contrairement à la Loi Pinel, il n’existe pas de « zonage » en Denormandie mais une liste précise de communes éligibles. Voici les communes éligibles à la Loi Denormandie dans la région des Hauts-de-France :
    NORD : Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil
    PAS-DE-CALAIS : Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay la Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer
    OISE : Beauvais, Compiègne, Creil, Margny-lès-Compiègne, Montataire, Nogent-sur-Oise, Senlis, Venette
    SOMME : Abbeville, Ault, Bouttencourt, Gamaches, Longpré-les-Corps-Saints, Mers-les-Bains
    AISNE : Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons
  • Pour bénéficier du l’avantage fiscal Denormandie, vous devez effectuer des travaux représentant au moins 25% du coût total de l’opération et de nature suivante :
    – travaux améliorant la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 % selon le logement (arrêté du 26 mars 2019)
    – au moins deux types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation de la toiture, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres
    – création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage)
    À noter que les travaux devront être terminés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition.
  • En tant que propriétaire du bien immobilier, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
  • Votre engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux. Le non-respect de cet engagement de location entraînera la perte de l’avantage fiscal.
  • Sont autorisées 2 acquisitions Denormandie au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300.000€ par contribuable
  • Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont applicables
  • La Loi Denormandie s’inscrit dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000€…

Calcul des plafonds de loyer Denormandie

Investir en Loi Denormandie, c’est respecter des plafonds de loyer tenant compte de la zone éligible (identique à celle utilisée en Loi Pinel) dans laquelle se situe votre bien et appliquer une formule de calcul qui tend à privilégier les plus petites surfaces :

Loyer mensuel = Surface Pondérée x Plafond de Loyer x Coefficient

  • Surface Pondérée = surface habitable + 1/2 surface des annexes (balcon, terrasse…), cette moitié ne pouvant excéder 8m² (ou 4,5m² pour les terrasses)
  • Coefficient = (0,7 + 19/S), sachant que ce coefficient ne peut excéder 1,2
  • Plafonds de loyer pour l’année 2023
Zone A bis 18,25€ par m²
Zone A 13,56€ par m²
Zone B1 10,93€ par m²
Zone B2 et C 9,50€ par m²

Source : BOI-BAREME-000017-20230608

Exemple : pour un appartement de 60m² avec un balcon de 6m² à Dunkerque (zone B1)

Surface Pondérée = 60 + 3 = 63m²

Coefficient = (0,7 + 19/63) = 1,00158730158…

Plafond de Loyer = 10,93€ par m²

Loyer Mensuel applicable = 63 x 1,00158730158… x 10,93 = 689 €

Plafonds de ressources des locataires Denormandie

Parmi les nombreux dispositifs fiscaux liés à l’immobilier, la Loi Denormandie représente pour l’État un outil pour loger le plus grand nombre de ménages dans des logements rénovés plus vertueux d’un point de vue environnemental et financièrement plus économiques. Cet aspect sociétal explique l’obligation de respecter un plafond de revenus pour les locataires de logements Denormandie. Ces ressources s’entendent du Revenu Fiscal de Référence figurant sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Dans les faits, ces plafonds sont peu contraignants car ils englobent une très grande majorité des foyers français :

PERSONNES OCCUPANT LE LOGEMENTZONE AbisZONE AZONE B1
1 personne41.855€41.855€34.115€
Couple62.555€62.555€45.558€
Personne seule ou couple avec 1 enfant82.002€75.194€54.785€
Personne seule ou couple avec 2 enfants97.904€90.070€66.139€
Personne seule ou couple avec 3 enfants116.487€106.627€77.805€
Personne seule ou couple avec 4 enfants131.078€119.897€87.685€
Majoration pour personne à charge supplémentaire+14.603€+13.369€+9.782€

Notre avis

L’investissement en Denormandie coche aujourd’hui toutes les cases : il vous permet de développer votre patrimoine en utilisant au mieux l’effet de levier bancaire grâce aux loyers et aux réductions d’impôts perçus, et de participer au renouvellement du parc immobilier vers des logements énergétiquement plus sains. Il représente donc une excellente solution d’épargne, simple et sécurisée, pour préparer les grandes échéances de la vie : études des enfants, futures acquisitions, retraite, etc.

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