Dispositif instauré en septembre 2014 par la ministre du même nom, la Loi Pinel a pour objectif de favoriser la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre, en incitant fiscalement l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif.

La loi de finances 2021 a prolongé le dispositif dans les mêmes conditions jusqu’à la fin 2022 mais attention ! Dès 2023, les avantages fiscaux de la loi Pinel seront revus à la baisse de façon dégressive…

COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIER

Principe de la Loi Pinel

Vous achetez un logement neuf se situant sur une zone géographique éligible (Abis, A, B1), vous vous engagez à le louer pendant une certaine durée (6, 9, 12 ans) et à certaines conditions (loyers et revenus des locataires) et, en contrepartie, vous obtenez de l’État une réduction d’impôts pouvant monter jusqu’à 63.000€ !

Avantages de la Loi Pinel

  • Possibilité de choisir la durée d’engagement de location de votre bien
  • Importantes réductions d’impôts calculées en fonction du montant du bien (limité à 300.000€ par an) et de la durée de location effective :
    • 12% du montant du bien pour une mise en location de 6 ans
    • 18% du montant du bien pour une mise en location de 9 ans
    • 21% du montant du bien pour une mise en location de 12 ans, soit la possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000€ !
  • Possibilité de louer le bien à vos descendants ou à vos ascendants, à condition que ces derniers soient détachés de votre foyer fiscal
  • En tenant compte des loyers perçus et des fortes réductions d’impôts obtenues, la Loi Pinel vous permet d’investir dans un logement neuf par l’intermédiaire d’un emprunt, donc sans apport
  • À la fin de l’engagement de location de votre bien, vous pourrez en disposer de différentes manières, faisant de votre investissement un excellent outil pour préparer votre retraite :
    • Soit l’habiter, en résidence principale ou secondaire,
    • Soit le laisser en location pour obtenir des revenus complémentaires,
    • Soit le revendre pour récupérer votre plus-value.
  • Choisir la métropole lilloise pour votre investissement Pinel, c’est bénéficier de prix au m² compétitifs et d’une forte demande locative…

Conditions à respecter pour investir en loi Pinel

  • En tant que propriétaire du bien immobilier, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
  • Votre engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le non-respect de cet engagement de location entraînera la perte de l’avantage fiscal.
  • Sont autorisées 2 acquisitions Pinel par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300.000€ par contribuable
  • Pour entrer dans le dispositif, votre logement neuf doit respecter un certain niveau de performance énergétique (RT2012)
  • Votre logement doit se situer dans une des zones éligibles, classées en 5 catégories (Zones A bis, A, B1, B2 et C)
  • Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont applicables
  • La Loi Pinel à Lille et dans le Nord s’inscrit dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000€…

Calcul des plafonds de loyer Pinel

Pour calculer le loyer maximal applicable à votre logement Pinel à Lille et dans tous les Hauts de France, vous devez prendre en compte la Zone éligible dans laquelle se situe votre bien et appliquer une formule de calcul qui tend à privilégier les plus petites surfaces :

Loyer mensuel = Surface Pondérée x Plafond de Loyer x Coefficient

  • Surface Pondérée = surface habitable + 1/2 surface des annexes (balcon, terrasse…), cette moitié ne pouvant excéder 8m² (ou 4,5m² pour les terrasses)
  • Coefficient = (0,7 + 19/S), sachant que ce coefficient ne peut excéder 1,2
  • Plafonds de loyer pour l’année 2019
Zone A bis 17,55€ par m²
Zone A 13,04€ par m²
Zone B1 10,51€ par m²
Zone B2 et C 9,13€ par m²

Source : BOI-BAREME-000017-20190401

Exemple : pour un appartement de 60m² avec un balcon de 20m² en zone B1

Surface Pondérée = 60 + 8 = 68m²

Coefficient = (0,7 + 19/68) = 0,9794117647058824

Plafond de Loyer = 10,51€ par m²

Loyer Mensuel applicable = 68 x 0,9794117647058824 x 10,28 = 699 €

Plafonds de ressources des locataires Pinel

Parmi les nombreux dispositifs fiscaux liés à l’immobilier, la Loi Pinel représente pour l’État un levier pour loger le plus grand nombre de ménages dans des logements neufs plus confortables et financièrement plus économiques. Cet aspect social explique l’obligation de respecter un plafond de revenus pour les locataires de logements Pinel. Ces ressources s’entendent du Revenu Fiscal de Référence figurant sur l’avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Dans les faits, l’obligation de respecter ces plafonds est largement acceptable car ils englobent une très grande majorité des contribuables…

Personnes occupant le logementZone A BisZone AZone B1Zone B2
1 personne38.377€38.377€31.280€28.152€
Couple57.357€57.357€41.772€37.594€
Personne seule ou couple avec 1 enfant75.188€68.946€50.233€45.210€
Personne seule ou couple avec 2 enfants89.769€82.586€60.643€54.579€
Personne seule ou couple avec 3 enfants106.807€97.766€71.340€64.206€
Personne seule ou couple avec 4 enfants120.186€110.017€80.399€72.359€
Majoration pour personne à charge supplémentaire+13.390€+12.258€+8.969€+8.070€

Notre avis

L’investissement en Pinel est une solution de capitalisation qui vous permet de constituer ou de développer votre patrimoine potentiellement sans apport et avec un effort financier très faible. Il représente donc une excellente solution d’épargne, simple et sécurisée, pour préparer les grandes échéances de la vie en réduisant vos impôts : études des enfants, futures acquisitions, retraite, etc.

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