Entrée en vigueur en Septembre 2014, la Loi Pinel connaît depuis un franc succès auprès des contribuables français qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif neuf pour réduire leurs impôts. Cela dit, la carotte fiscale ne doit pas faire oublier les critères fondamentaux à respecter pour réussir son Pinel !
Norvefa, expert en investissement immobilier, vous 3 clés indispensables pour réussir votre Pinel
1/ Optimiser son financement
Comme dans la majorité des investissements immobiliers, l’objectif va être ici de bénéficier d’un effet de levier bancaire maximal, c’est-à-dire de créer ou de développer votre patrimoine non pas avec votre argent mais avec votre capacité d’emprunt, autrement dit avec l’argent des autres !
Le principe ? Vous empruntez la quasi-totalité du montant nécessaire à l’acquisition de votre bien immobilier, ce n’est donc pas vous qui avancez l’argent, et ce sont les locataires (sous forme de loyers) et l’État (sous forme de réductions d’impôts) qui vont rembourser tout ou partie de la dette.
Pour cela, il est recommandé d’allonger la durée du prêt et de négocier âprement ses conditions : votre effort d’épargne sera ainsi minimisé, ce qui optimisera le rendement de votre investissement à la revente du bien, lorsque vous récupérerez un capital après remboursement anticipé de l’emprunt…
2/ Connaître son imposition
La réussite financière de votre investissement Pinel va reposer en partie sur les réductions d’impôts que l’État vous octroie, et que l’on peut d’ailleurs considérer comme un « sur-loyer » car elles se concrétisent par des virements effectués par les impôts sur votre compte. Il s’agit donc de bien appréhender sa pression fiscale, en termes de montant bien sûr mais aussi de nature.
La Loi Pinel vous permettant de défiscaliser jusqu’à 2% du prix de revient de votre bien par an, il paraît logique d’investir en fonction de votre niveau d’imposition. Par exemple, si vous payez 3.000€ d’impôts par an, inutile d’acheter un bien d’une valeur de 250.000€ qui permet une réduction d’impôts de 5.000€, les 2.000€ non utilisés seraient perdus !
D’autre part, il est nécessaire de bien maîtriser le fonctionnement de l’imposition sur le revenu en France et notamment de connaître les différentes catégories de revenus imposables (salaires, pensions, revenus fonciers, BIC, BNC, etc.). Un contribuable bénéficiant de forts revenus locatifs par exemple trouvera peut-être des effets de leviers fiscaux plus importants dans d’autres mécanismes comme le Déficit Foncier. Idem si vous êtes assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) avec l’investissement en Démembrement neuf…
3/ Réussir son Pinel, c’est d’abord bien choisir son logement !
L’optimisation du financement et de la défiscalisation sont évidemment nécessaires pour assurer le meilleur rendement possible à votre investissement mais pour réussir son Pinel, il faut surtout vous concentrer sur le dernier élément, le plus important ici comme dans tout investissement immobilier : le choix pertinent du bien objet de l’investissement !
En effet, vous pouvez mettre en place le financement le plus intelligent et le moins coûteux auprès de votre partenaire courtier et programmer une défiscalisation sur-mesure, tout cela sera réduit à néant si votre bien ne se loue pas ni ne se revend correctement quand cela sera nécessaire !
L’adage bien connu qui avance que les 3 critères fondamentaux d’un bon investissement immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et… l’emplacement est pertinent : choix d’une ville dynamique et en croissance, d’un quartier bien desservi et agréable, d’un secteur attirant mais peu concurrencé, la meilleure façon de réussir cette analyse indispensable et complexe sera alors de bénéficier des conseils d’un expert local…