POURQUOI INVESTIR EN DÉFICIT FONCIER ?

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Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parlé mais plutôt un mécanisme fiscal qui permet de retrancher des loyers que vous percevez un certain nombre de charges et de baisser par là-même votre revenu foncier imposable. Si ces charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs, on parle alors de déficit foncier.

Ce régime de droit commun s’applique donc sur des biens anciens mais Norvefa, grâce aux nombreux partenariats conclus avec promoteurs et organismes spécialisés, vous propose des solutions clés en main en Ventes d’Immeubles à Rénover (VIR) englobant l’achat du foncier et les travaux nécessaires…

Mécanisme du déficit foncier

  • Déclaration annuelle des revenus locatifs ainsi que des charges dites déductibles (voir ci-après), en prenant soin de distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges d’entretien ou de rénovation,
  • Déduction des charges d’intérêts d’emprunt des revenus fonciers. En cas d’excédent, le déficit ainsi créé est déductible des revenus fonciers des 10 prochaines années !
  • Déduction du reste des charges sur les revenus fonciers. Le déficit créé par ces charges sera d’abord imputable de votre revenu global dans la limite de 10.700 € par an (pour chaque année ayant connu des appels de fonds). Le surplus éventuel sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes !

Exemple de déficit foncier

Un propriétaire a loué en 2016 un appartement en centre-ville de Lille. Son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :

Revenu locatif brut : 15.000 €
Intérêts d’emprunts : 18.000 €
Autres charges : 20.000 €

Déficit global = 15.000 – 18.000 – 20.000 = -23.000 €
Déficit provenant des intérêts d’emprunts = 15.000 – 18.000 = -3.000 €
Déficit provenant des autres charges déductibles = -20.000 €

1/ imputation de 10.700 € du déficit provenant des autres charges déductibles du revenu global (remarque : si le revenu global ne peut absorber ces 10.700 €, le solde est reportable sur les prochains revenus globaux pendant 6 ans)
2/ report des 9.300 € + les 3.000 € relatifs aux intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Avantages du déficit foncier

  • Défiscalisation très importante, notamment pour les personnes subissant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée, leurs revenus locatifs évitant cette imposition mais aussi les prélèvements sociaux (15,5%),
  • Défiscalisation illimitée ! le déficit foncier relevant du régime commun des revenus, il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales,
  • Défiscalisation double : revenu global et revenu foncier sont impactés significativement par le déficit foncier,
  • Le caractère de déductibilité touche une grande part des charges supportées par le bailleur : frais de gestion (taxe foncière, frais d’agence, assurances…), frais bancaires (intérêts d’emprunts), frais d’entretien ou de rénovation…

Conditions du déficit foncier

  • Pour pouvoir créer un déficit foncier, il faut opter pour le régime d’imposition réel (régime obligatoire si les revenus locatifs dépassent 15.000 €). Si vous touchez moins de 15.000 € de revenus locatifs et que vous gardez le régime d’imposition forfaitaire (dit micro-foncier), vous ne pourrez déduire que 30% des revenus locatifs, les 70% restant étant imposés normalement avec vos autres revenus et subissant en plus les prélèvements sociaux de 15,5%…
  • Pour être déductibles, les travaux effectués doivent consister à l’entretien, la rénovation ou l’amélioration du logement. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne rentrent pas dans la catégorie des charges déductibles
    -> lien officiel : impôts.gouv
  • Le déficit foncier est pris en compte sur l’ensemble des revenus fonciers. Plusieurs biens générant des revenus positifs peuvent être défiscalisés par un seul bien réhabilité,
  • Pour que le déficit foncier soit valide, obligation de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit !

Notre avis

L’utilisation du déficit foncier permettant une extraordinaire optimisation fiscale des revenus fonciers, elle est aujourd’hui quasi inévitable pour les ménages imposés à haute Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ou qui possède déjà un parc immobilier locatif.

Cependant, pour bénéficier des avantages du déficit foncier, il est nécessaire de gérer de façon très précise le chantier des travaux de rénovation et leur impact fiscal, ce qui requiert beaucoup de temps et de compétence. Aussi, Norvefa vous propose des solutions clés en main comprenant l’achat du bien et la commande de l’ensemble des travaux de réhabilitation pour investir en déficit foncier de façon très simple…

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