La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu actuellement. Qui n’a jamais reçu de publicité ou n’a été contacté au sujet de cette loi entrée en vigueur en Septembre 2014 ? Son objectif est double : favoriser la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre, et remplacer progressivement le parc immobilier ancien par des logements écologiquement plus vertueux, en incitant fiscalement l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif neuf.

Si son principe peut paraître simple, acheter un logement neuf dans une zone éligible avec engagement de le louer pendant une certaine durée et à certaines conditions avec comme contrepartie des réductions d’impôts pouvant atteindre 63.000€ sur 12 ans, il est cependant nécessaire de bien maîtriser les détails de la loi Pinel pour réussir son investissement immobilier…

La Loi Pinel est surtout connue et appliquée pour l’acquisition de logements neufs. Mais ce dispositif fiscal, qui permet une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000€ par investissement sur 12 ans, est aussi applicable aux logements anciens réhabilités et peut même, dans ce cas, être combiné avec les avantages du Déficit Foncier ! On parle alors de Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé déficit foncier… L’investisseur pourra  bénéficier de la Loi Pinel pour la partie achat du foncier + travaux non dissociables et du régime commun de la fiscalité foncière en déclarant les charges déductibles dans son résultat foncier. C’est cette combinaison qui apporte à l’investisseur d’énormes avantages.

Les statuts LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle) concernent les investisseurs qui achètent un logement neuf meublé dans une résidence services gérée par un exploitant professionnel  : étudiants, séniors, tourisme, affaires ou encore établissement médicalisé (EHPAD).

Les avantages ?  Loyers garantis et gestion locative déléguée…

Niveau défiscalisation : 

• La récupération de la TVA
• L’amortissement du bien et de ses meubles ajouté à la déduction des autres charges locatives conduit à la défiscalisation de vos revenus locatifs en dehors du plafonnement des niches fiscales.

L’investissement en colocation meublée consiste en l’acquisition d’un bien immobilier suffisamment grand (maison ou plateau) pour pouvoir y aménager plusieurs chambres privatives autour de zones de vie communes entièrement équipées et meublées.

Les avantages ? Avec une attractivité répondant aux attentes du marché, un taux d’occupation plus élevé, une fiscalité avantageuse et la possibilité de découper un bien unique en plusieurs loyers abordables à la vacance faible, la colocation accroît vos revenus locatifs.

Le Censi Bouvard est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif mis en place le 1^er janvier 2009 en même temps que la loi Scellier. Il concerne les investissements réalisés dans les résidences services qui sont gérées par un exploitant professionnel (appelé aussi gestionnaire). Les logements sont donc meublés et devront être donnés en location par bail commercial dans le mois qui suit leur achèvement.

Les avantages ? Loyers garantis, Gestion locative déléguée à l’exploitant, Récupération de la TVA, Réduction d’impôts de 11% du prix de revient  permettant de défiscaliser jusqu’à 33.000€ sur votre logement neuf !

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes. L’acquéreur achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, soit entre 50 % et 60% de la valeur du bien. Pendant une durée qui varie de 15 à 20 ans, l’usufruit temporaire est, quant à lui, acheté par un bailleur social.

Les avantages ? Décote jusqu’à 50% de la valeur du bien, Pas de taxe foncière pendant le bail, Avantages fiscaux sur l’IRPP et sur l’ISF, aucun risque locatif, aucun frais ni charge, récupération du bien gratuitement à la fin du bail.

L’objectif de la défiscalisation en Loi Malraux est de protéger le patrimoine immobilier français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables ou d’un quartier ancien dégradé.

Les avantages ? réduction d’impôt, étalée de 1 à 4 ans, sur les travaux de restauration engagés par le propriétaire sur les bâtiments situés en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).

Montant de la réduction d’impôt :

• 30 % des opérations réalisées en secteur sauvegardé avec un plafond de 400.000€ de travaux sur les 4 années, soit une réduction d’impôt maximale de 120.000€ !
• 22 % pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP, soit une réduction d’impôt maximale de 88.000€ !

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parlé mais plutôt un mécanisme fiscal qui permet de retrancher des loyers que vous percevez un certain nombre de charges et de baisser par là-même votre revenu foncier imposable. Si ces charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs, on parle alors de déficit foncier.

Les avantages ? Défiscalisation très importante, illimitée, double : revenu global et revenu foncier sont impactés significativement par le déficit foncier.