COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIER
Défiscalisation immobilière : définition
La défiscalisation immobilière consiste, pour un particulier, à acheter un logement pour le mettre en location et ainsi bénéficier des nombreuses dispositions légales permettant de réduire son niveau d’imposition.
Ces différents outils d’optimisation fiscale ne sont pas de simples cadeaux accordés aux ménages les plus aisés, ils permettent surtout aux différents gouvernements d’atteindre plusieurs objectifs sociaux et économiques :
- protéger le secteur du bâtiment fortement créateur d’emplois
- renouveler le parc immobilier vieillissant et énergétiquement obsolète
- répondre aux besoins fondamentaux d’une population en perpétuelle croissance
- sauvegarder le patrimoine national
Quels sont les différents dispositifs ?
De nombreuses solutions existent pour réduire ses impôts en investissant dans la Pierre, elles sont même souvent complémentaires mais soulèvent de nombreuses questions : réductions d’impôts directes ou indirectes ? bien neuf ou ancien ? meublé ou nu ? en copropriété classique ou en résidence gérée ?
Pour répondre à ces questions et bien choisir sa solution de défiscalisation, il est indispensable de maîtriser les mécanismes fiscaux et législatifs en vigueur et de connaître les avantages et conditions de chaque dispositif :
| Type de biens | Conditions | Engagement | Défiscalisation | Les avantages | |
| Loi PINEL | Neuf ou ancien rénové | Investir dans une zone éligible et respecter des plafonds de loyers et de revenus pour les locataires | Mise en location 6 ans minimum | Réductions d'impôts jusqu'à 63.000€ sur 12 ans | Simplicité et souplesse de mise en oeuvre, belles économies fiscales |
| Location meublée LMNP/LMP | Neuf ou ancien, en copropriété classique ou en résidence gérée | Meubler le logement selon le Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 | En général bail commercial de 9 à 12 ans en résidence gérée | Récupération possible de la TVA en neuf, déduction des amortissements en BIC au réel | Pas de gestion locative et loyers garantis en résidence gérée, défiscalisation très longue, bail meublé plus souple |
| Loi CENSI-BOUVARD | Logements neufs meublés en résidence gérée | Investir dans un logement neuf meublé en résidence gérée | Mise en location 9 ans minimum | Réductions d'impôts jusqu'à 33.000€ sur 9 ans | Pas de gestion locative et loyers garantis en résidence gérée |
| NUE PROPRIÉTÉ | Neuf ou ancien | Laisser l'usufruit du bien à un bailleur social ou à un privé | Nue-propriété de 15 à 20 ans en général avec un bailleur social | Pas d'imposition des revenus fonciers ni de taxe foncière pendant le démembrement, pas ou peu d'IFI | Aucune gestion locative durant la nue-propriété, récupération gratuite de l'usufruit au terme |
| Loi MALRAUX | Ancien avec travaux | Investir dans en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP | Mise en location 9 ans minimum | Réductions d'impôts jusqu'à 120.000€ sur 4 ans | Très forte défiscalisation hors niche fiscale, cachet des bâtiments |
| Loi MONUMENTS HISTORIQUES | Ancien avec travaux | Acheter un bien classé MH ou inscrit à l’ISMH | Détention du bien 15 ans minimum | 100% des travaux déductibles des revenus fonciers et déficit déductible des revenus globaux | Très forte défiscalisation hors niche fiscale, cachet des bâtiments, possibilité d'habiter le bien |
| Déficit foncier | Ancien avec travaux | Engager des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration au régime d'imposition réel | Mise en location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit | 100% des travaux déductibles des revenus fonciers et déficit déductible des revenus globaux à hauteur de 10.700€/an, le solde reportable sur 10 ans | Forte défiscalisation hors niche fiscale pour les contribuables à haute Tranche Marginale d'Imposition |
| Loi COSSE | Neuf ou ancien | Signer une convention avec l'ANAH et respecter des plafonds de loyers et de revenus pour les locataires | Mise en location 6 ans minimum | Abattement de 15% à 85% des loyers sur les revenus fonciers | Simplicité et souplesse de mise en oeuvre, éthique |
Défiscaliser dans le neuf avec la Loi Pinel
La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu actuellement. Qui n’a jamais reçu de publicité ou n’a été contacté au sujet de cette loi entrée en vigueur en Septembre 2014 ? Son objectif est double : favoriser la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre, et remplacer progressivement le parc immobilier ancien par des logements écologiquement plus vertueux, en incitant fiscalement l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif neuf.
Si son principe peut paraître simple, acheter un logement neuf dans une zone éligible avec engagement de le louer pendant une certaine durée et à certaines conditions avec comme contrepartie des réductions d’impôts pouvant atteindre 63.000€ sur 12 ans, il est cependant nécessaire de bien maîtriser les détails de la loi Pinel pour réussir son investissement immobilier…
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