Tout savoir sur ce type d’investissement en plein boom
Parmi les nombreuses solutions d’investissement immobilier, les résidences gérées pour seniors présentent de formidables atouts qui expliquent leur succès grandissant en France : leur nombre est en effet passé de 432 à 922 entre 2013 et 2021, répondant en cela à une demande qui explose car alimentée par le baby boom d’après-guerre… Cependant, ce type d’investissement un peu complexe demande une attention particulière sur plusieurs points, c’est pourquoi nous vous expliquons ici comment réussir son investissement en résidence seniors…
Avantages de l’investissement en résidence seniors
- Une résidence seniors est avant tout une résidence gérée, au même titre que les résidences pour étudiants, d’affaires, de tourisme ou encore les EHPAD, dont l’exploitation est donc assurée par une société intermédiaire avec qui l’investisseur va être lié contractuellement par un bail commercial. C’est l’un des points forts de ces solutions : le locataire de l’investisseur n’est pas le résidant (senior, étudiant…) mais le gestionnaire de la résidence, le libérant de toute gestion locative et lui assurant des loyers garantis pendant plusieurs années (bail de 9 à 11 ans en général) !
- Autre atout pour l’investisseur, puisque ces résidences proposent à la location des logements meublés, c’est la possibilité de bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) avec tous les avantages fiscaux attachés, notamment le choix entre l’option micro-BIC ou le régime réel BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) qui permet d’amortir comptablement le bien acheté pour défiscaliser tout ou partie des loyers perçus !
- Enfin, il faut prendre compte que ces résidences seniors se positionnent sur un marché locatif en pleine expansion, celui des personnes âgées autonomes qui, ne souhaitant plus vivre dans une maison devenue trop grande avec trop d’entretien ou recherchant un lien social fort, demandent une solution de logement qualitative mariant tous les services de confort à portée de mains (restauration, soins, piscine, etc.) et totale liberté de mouvement. Cette catégorie de personnes, autour des 75-80 ans mais en bonne santé, représente une demande locative de plus en forte sur un marché en manque de solutions…
Les conseils pour réussir son investissement en résidence seniors
1/ Bien choisir son gestionnaire ! Comme vu précédemment, l’un des points forts de ce type d’investissement réside dans l’intervention d’une société spécialisée pour entretenir la résidence, trouver des locataires et assurer vos revenus locatifs, ce qui nécessite absolument de sélectionner un partenaire solide et à la compétence irréprochable ! Nous conseillons donc toujours des structures avec une grande expérience du marché et de ce type de solutions, avec une structure financière hyper stable et reconnue pour la qualité de son organisation et de son offre.
2/ Étudier scrupuleusement le bail commercial ! C’est le document central dans l’investissement en résidence gérée, celui qui lie l’investisseur et le gestionnaire, et qui va notamment définir et préciser toutes les conditions financières de l’opération. Montant du loyer bien sûr, conséquences d’un logement vide, actualisation des loyers, tacite reconduction, répartition des charges, etc. Il est donc impératif de prendre du temps pour lire l’intégralité du document, même (et surtout) les petites lignes pour départager les offres du marché.
3/ Valider l’emplacement ! C’est le critère fondamental dans tout investissement immobilier et les résidences seniors ne dérogent pas à la règle ! En effet, pour assurer la pérennité d’un investissement en résidence gérée, il faut que le gestionnaire gagne assez d’argent pour assurer vos revenus locatifs et avoir envie de rester le plus longtemps possible sur place. Pour cela, il doit impérativement remplir la résidence de locataires et cette condition dépend bien sûr de la pertinence du secteur : demande locative, proximité des transports, des services de santé, environnement, météo, etc. Ce sont ces critères qui assureront à l’exploitant une location aisée et rentable, donc pour vous des loyers réguliers et aussi de meilleures perspectives de revente…