Les principales informations à connaître pour les investisseurs immobiliers dans la déclaration de leurs revenus
C’est parti ! La période de déclaration des revenus a commencé cette année le 7 avril et, si vous êtes l’heureux propriétaire d’un bien en location, que ce soit un terrain, un appartement, un parking ou encore un local commercial, il est nécessaire de déclarer ses revenus locatifs correctement et de bien choisir son régime fiscal.
Quand déclarer ses revenus locatifs ?
La période valide pour déclarer ses revenus dépend de la méthode choisie (sur papier ou en ligne) et de votre secteur de résidence :
- Si vous résidez dans un des départements 01 à 19 (ou êtes non-résidents), vous avez jusqu’au mardi 24 mai 2022 à minuit pour faire votre déclaration en ligne sur : https://cfspart.impots.gouv.fr/;
- Si vous résidez dans un des départements 20 à 54, vous avez jusqu’au mardi 31 mai 2022 à minuit pour faire votre déclaration en ligne;
- Si vous résidez dans un des départements 55 à 974/976, vous avez jusqu’au mercredi 8 juin 2022 à minuit pour faire votre déclaration en ligne;
Pour les personnes qui effectuent leur déclaration de revenus en papier, quelle que soit leur situation géographique, la date limite de dépôt est fixée au jeudi 19 mai à minuit, le cachet de la Poste faisant foi.
Les revenus fonciers
Les revenus fonciers sont ceux qui proviennent de locations de biens immobiliers nus, c’est-à-dire non meublés, que ce soit à destination d’habitation ou d’activité professionnelle :
- logements vides en tant que résidence principale ou secondaire,
- garages,
- locaux à usage industriel ou commercial s’ils ne sont pas rattachés à une activité commerciale,
- locaux mixtes résidence principale / professionnel (locataire en profession libérale par exemple).
2 régimes pour les revenus fonciers :
- Le régime micro-foncier : il s’applique lorsque les loyers générés par les locations non meublées ne dépassent pas 15.000€ hors charges par an. Grâce à ce régime, il est possible de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% sur les sommes déclarées et dans ce cas, seuls les 70% restants seront ajoutés à vos autres revenus pour être imposés au barème progressif par tranches et également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
- Le régime foncier réel : il s’applique obligatoirement lorsque les loyers générés par les locations non meublées dépassent 15.000€ hors charges par an ou si vous choisissez cette option malgré des loyers inférieurs aux 15.000€. Dans ce cas, c’est la différence entre les loyers touchés et les charges déductibles effectuées sur votre bien (assurances, frais de gestion locative, intérêts d’emprunts, etc.) qui sera ajoutée à votre revenu global et soumis aux prélèvements sociaux. Si les charges déductibles sont supérieures aux loyers touchés, on dit alors que vous êtes en situation de Déficit Foncier…
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Pour le micro-foncier, rien à faire ! Il suffit de déclarer ses revenus locatifs dans la déclaration générale des revenus (2042) et l’abattement de 30% sera pris en compte automatiquement. Pour le foncier réel, il convient de remplir une déclaration annexe (2044 ou 2044S pour certains dispositifs de défiscalisation) pour lister, immeuble par immeuble, l’ensemble des loyers perçus et des charges décaissées dans l’année.
Les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)
Ce régime recouvre les bénéfices réalisés par une personne ayant une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Or, si vous louez un logement meublé, vous êtes un peu considéré comme un commerçant et donc êtes soumis à ce régime avec tous ses avantages ! Les biens concernés sont :
- logement meublé en tant que résidence principale ou secondaire,
- location de tourisme, chambre d’hôte, location saisonnière,
- location meublée pour étudiant.
2 régimes pour les BIC :
- Le régime micro-BIC: il s’applique lorsque les bénéfices générés par les locations meublées, charges comprises, ne dépassent pas 72.600€ HT. Grâce à ce régime, il est possible de bénéficier d’un abattement de 50% sur les sommes déclarées et donc, dans ce cas, seuls les 50% restants seront imposés au barème progressif d’imposition par tranches et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
- Remarque : pour les biens classés « meublé de tourisme » (Code de tourisme) ou les chambres d’hôtes, le seuil passe à 176.200€ HT et l’abattement à 71% !
- Le régime BIC réel : il s’applique obligatoirement lorsque les revenus locatifs générés par les locations meublées dépassent 72.600€ HT ou si vous choisissez cette option malgré des loyers inférieurs au seuil. Dans ce cas, c’est la différence entre les loyers touchés et les charges déductibles de votre bien (amortissements, assurances, frais de gestion locative, intérêts d’emprunts, etc.) qui sera ajoutée à votre revenu global et soumise aux prélèvements sociaux…
Comment déclarer ses revenus locatifs en BIC ?
Pour le micro-BIC, il suffit de déclarer ses revenus locatifs bruts HT dans la déclaration complémentaire des revenus (2042C PRO), catégorie « Revenus Industriels et Commerciaux non Professionnels« . Pour le BIC réel, il convient de remplir des déclarations annexes 2031.