Pourquoi et comment passer de la location nue à la location meublée ?

location meublée

Vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous souhaitez limiter l’impact fiscal de votre placement ? En effet, l’immobilier est un secteur qui peut être très rentable mais les revenus locatifs que vous en tirez se trouvent doublement imposés : d’une part à l’impôt sur le revenu au taux de votre Tranche Marginale d’Imposition, d’autre part aux prélèvements sociaux qui représentent actuellement 15,5%. Que ce soit dans l’ancien immédiatement ou dans le neuf à la fin de votre dispositif de défiscalisation, il peut donc s’avérer judicieux de changer votre location nue en location meublée.

 

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée ?

Le passage en location meublée va avoir pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle les revenus locatifs seront imposés. En effet, le fait de louer un logement meublé va être considéré par l’État comme une activité commerciale et les revenus en découlant vont donc être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

2 options fiscales très avantageuses !

  • Si la somme des loyers touchés dans l’année en meublé ne dépassent pas 33.200€, vous bénéficiez automatiquement du régime du Micro-BIC qui vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes, alors que le régime de Micro-Foncier ne permet qu’un abattement de 30%. Concrètement, cela signifie que seule la moitié de vos recettes sera imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux…
  • Plus fort encore, en tant que loueur meublé, et à condition d’opter pour le régime BIC réel (en option pour des loyers annuels < 33.200€, obligatoires au-delà) vous pourrez appliquer un amortissement comptable de vos biens immobiliers et mobiliers, amortissement qui viendra s’ajouter à toutes vos dépenses effectuées dans l’année ! Dans les faits, la prise en compte de cet amortissement va vous permettre de diminuer de façon significative vos revenus déclarés, voir même souvent de passer en déficit reportable 10 ans…

ATTENTION !   Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur doit veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation…

 

Statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur Meublé Professionnel concerne les investisseurs qui souhaitent faire de la location meublée leur principale source de revenus, et ce à titre habituel.

Pour en bénéficier, 3 conditions principales :

  • Immatriculation au RCS : inscription directe ou au travers d’une SARL de famille au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de Loueur en Meublé Professionnel,
  • Recettes annuelles de l’activité de location meublée > 000€ TTC (1ère année calculée au prorata temporis),
  • Ces recettes doivent composer la majorité des revenus de l’investisseur (> 50% de tous ses revenus).

Avantages spécifiques LMP :

  • Imputation des déficits : vous pouvez déduire le déficit sur votre revenu global de l’année et ce sans limitation de montant, sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements,
  • Plus-values professionnelles : vous bénéficiez du régime des plus-values professionnelles, plus avantageux que celui des plus-values des particuliers,
  • Impôt de Solidarité sur la Fortune : dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’ISF…

 

Les conditions pour passer en location meublée

Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, il est possible de transformer, sans formalités administratives, un logement nu en logement loué meublé. Cependant, certaines conditions s’imposent :

  • Le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail. Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais. Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire. Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours,
  • Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété,
  • La législation précise que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses effets personnels (décret 2015-981 du 30/07/2015). Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maisons…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés,

Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation (art. R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation).

 

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