Pourquoi et comment passer de la location nue à la location meublée ?

location meublée

Vous avez investi dans l’immobilier locatif et vous souhaitez limiter l’impact fiscal de votre placement ? Que ce soit dans l’ancien immédiatement ou dans le neuf à la fin de votre dispositif de défiscalisation, Norvefa vous explique pourquoi il peut être judicieux de changer votre location nue en location meublée et bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel)…

Les conditions pour passer en location meublée

  • Tout propriétaire qui débute son activité de location meublée doit déposer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce (ou en ligne) le formulaire p0i ;
  • Les locaux loués doivent obligatoirement être des locaux d’habitation. Ainsi, pour prétendre à cette classification, il convient de se référer aux dispositions légales qui qualifient la notion d’habitation : art. R111-1 à R111-17 du code de la construction et de l’habitation ;
  • La législation précise que le local soit normalement ou suffisamment meublé pour disposer d’un minimum d’habitabilité de telle sorte que le locataire n’y ait à apporter que ses effets personnels (décret 2015-981 du 30/07/2015). Outre les meubles indispensables (lit, chaises, la table, ustensiles de cuisine, linge de maisons…), le logement doit être correctement équipé en appareils électroménagers (réfrigérateur, plaque de cuisson…) pour pouvoir entrer dans la catégorie des logements meublés.
  • Le passage en meublé doit être fait lors du départ d’un locataire, ou dans le cadre d’un renouvellement de bail. Le bailleur peut s’entendre avec le locataire pour que celui – ci accepte de louer le bien meublé désormais. Si le locataire refuse, le bailleur devra attendre alors le départ volontaire de son locataire. Le bailleur ne peut pas contraindre son locataire à changer un bail en cours ;
  • Aucune disposition du règlement de copropriété ne doit interdire la location en meublé. Il faut donc vérifier en lisant le Règlement de copropriété ou en demandant au syndic de copropriété.

Quels sont les avantages fiscaux de la location meublée ?

Le passage en location meublée va avoir pour premier effet de modifier la catégorie dans laquelle les revenus locatifs seront imposés. En effet, le fait de louer un logement meublé va être considéré par l’État comme une activité commerciale et les revenus en découlant vont donc être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels ou Commerciaux (BIC) et non plus dans la catégorie des revenus fonciers.

Dès lors, 2 options fiscales vont être possibles : le micro-BIC ou le régime réel

  • Si la somme des loyers touchés dans l’année en meublé ne dépassent pas 72.600€, vous bénéficiez automatiquement du régime du Micro-BIC qui vous permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes (pour rappel, le régime de Micro-Foncier ne permet qu’un abattement de 30%). Concrètement, cela signifie que seule la moitié de vos recettes sera imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2%).
  • Plus fort encore, en tant que loueur meublé, et à condition d’opter pour le régime BIC réel (en option pour des loyers annuels < 72.600€, obligatoire au-delà) vous pourrez appliquer un amortissement comptable de vos biens immobiliers et mobiliers, amortissement qui viendra s’ajouter à toutes vos dépenses effectuées dans l’année ! Dans les faits, la prise en compte de cet amortissement va vous permettre de diminuer de façon significative vos revenus déclarés, voir de les annuler et même créer un déficit reportable sur 10 ans !

ATTENTION !   Lors du changement fiscal de revenu foncier à BIC concernant un bien locatif, le bailleur doit veiller à avoir eu dans les 3 derniers exercices fiscaux précédents un bénéfice foncier sur le bien visé par le changement d’affectation…

Statut du Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Le statut de Loueur Meublé Professionnel concerne les investisseurs qui font de la location meublée leur principale source de revenus, et ce à titre habituel.

Pour en bénéficier, 3 conditions étaient auparavant nécessaires :

  • Recettes annuelles de l’activité de location meublée (loyers + charges) > 23.000€ TTC (1ère année calculée au prorata temporis) ;
  • Ces recettes doivent composer la majorité des revenus de l’investisseur, c’est-à-dire représenter + de 50% de tous ses revenus ;
  • Immatriculation au RCS : inscription au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de Loueur en Meublé Professionnel.

ATTENTION !   Cette dernière condition n’est plus nécessaire aujourd’hui : dès que vous remplissez les 2 premières conditions, vous passez directement au statut LMP.

Règles spécifiques au statut LMP :

  • Depuis le 1er janvier 2021, les recettes en LMP ne sont plus imposées aux prélèvements sociaux de 17,2% mais le bailleur doit payer à la place des cotisations sociales (environ 35/40%) qui donnent droit à des prestations (maladie, retraite, etc.) ;
  • Application des plus-values professionnelles : prise en compte des plus-values à court ou long terme, réintégration des amortissements, exonérations spécifiques ;
  • Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière dans certaines conditions…

   La location meublée, si elle représente un outil puissant d’optimisation fiscale qui peut s’appliquer à tout moment et sous différentes formes (biens anciens ou neufs, résidences gérées, location courte, etc.), demande de la part de l’investisseur une maîtrise aiguë de la fiscalité immobilière… 

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