Impact de l’inflation sur le montant des loyers

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Comment les loyers sont directement indexés à l’inflation ?

L’inflation galopante est le sujet principal qui préoccupe les français en ce milieu d’année, mais la montée générale des prix ne se constate pas seulement dans les magasins ou dans les stations-services. Elle va également toucher les loyers qui peuvent être révisés annuellement via l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Norvefa vous explique l’impact de l’inflation sur le montant des loyers…

La revalorisation annuelle des loyers basée sur l’IRL

Tout propriétaire a le droit, chaque année, d’ajuster le montant du loyer prévu dans le bail, mais il doit pour cela respecter l’Indice de Référence des Loyers, qui est calculé par l’INSEE sur l’évolution sur 12 mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Concrètement, le bail doit stipuler l’indice pris en compte au début de la location (généralement le dernier IRL trimestriel connu) et tous les ans, le propriétaire pourra ajuster le loyer en fonction de l’évolution annuelle de cet indice.

Exemple : vous avez signé en juillet 2021 un bail avec un loyer de 700€ tenant compte du dernier IRL trimestriel connu alors (1er trimestre 2021) : 130,69
En juillet 2022, le loyer pourra être revalorisé avec l’IRL du 1er trimestre 2022 : 133,93
Nouveau loyer applicable à partir de juillet 2022 = 700€ / 130,69 x 133,93 = 717€, soit une augmentation > 2,4%

On constate ici clairement l’impact de l’inflation sur le montant des loyers et l’envolée probable de ces derniers en 2022 : forte inflation = forte augmentation des loyers. Il faut remonter à 2008 pour retrouver une telle augmentation de l’IRL (2,95%) ! C’est dans ce contexte que le gouvernement envisage d’ailleurs de limiter l’augmentation des loyers à 3,5%…

Il est possible de connaître les précédentes valeurs de l’IRL et ses évolutions antérieures

 

Exceptions à l’application de l’IRL

L’utilisation de l’IRL est le mécanisme normal pour la révision annuelle des loyers, mais plusieurs cas de figure obligent ou permettent de déroger à cette règle, parfois en faveur du propriétaire, parfois au profit du locataire.

1/ Dérogations au principe de l’IRL en faveur du propriétaire

  • Travaux en cours de location : dans le cas de travaux d’amélioration effectués pendant le bail par le propriétaire (dans les parties privatives ou dans les parties communes), celui-ci pourra augmenter le loyer au-delà de l’IRL. Cette possibilité nécessite toutefois que soit stipulé l’accord du locataire, soit dans le bail initial, soit par avenant.
  • Travaux entre 2 locations : même principe que précédemment mais pour des travaux effectués avant l’arrivée d’un nouveau locataire. Ceux-ci devront représenter au moins 6 mois de loyer et la hausse ne pourra pas excéder 15% du montant des travaux TTC.
  • Loyer sous-évalué : le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer s’il considère que celui-ci est en dessous du marché. Il devra faire la demande à son locataire par LRAR, justifier la démarche avec une étude de marché détaillée et appliquer progressivement l’augmentation de loyer jusqu’à l’expiration du bail. 

2/ L’encadrement des loyers en faveur des locataires

En France, de plus en plus de villes ont mis en place un système d’encadrement des loyers qui visent, non seulement à plafonner le montant brut des loyers pratiqués dans certaines zones, mais aussi à limiter leur hausse entre 2 locations. D’autre part, certains dispositifs de défiscalisation (Pinel) obligent les bailleurs à respecter des plafonds de loyer.

Attention ! Ces réglementations sont applicables dans tous les cas de figure, c’est-à-dire qu’elles sont à respecter impérativement, même quand l’IRL est en forte progression, que des travaux d’amélioration ont été effectués par le propriétaire ou que celui-ci estime ses loyers sous-évalués…

 

 

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