Un cadre beaucoup plus stricte pour les logements anciens
Séisme sur le marché locatif cette année avec l’entrée en application de la Loi Climat du 22 août 2021 qui cherche à contrer le déréglement climatique : les mesures ont déjà eu un impact depuis l’été dernier en gelant les loyers des passoires thermiques mais c’est à compter de cette année 2023 qu’elle va vraiment produire ses effets en interdisant progressivement à la location les logements les plus énergivores. Norvefa vous détaille les nouvelles règles environnementales pour la location des logements…
Un nouveau DPE depuis 2021
Apparu dans les années 2000, le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique doit être remis à l’acquéreur ou au locataire lors d’une vente ou de la location d’un logement. Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic immobilier mesure la performance énergétique du bien grâce à une évaluation de la quantité d’énergie (étiquette énergie) et de gaz à effet de serre (étiquette climat), exprimée par des lettres allant de A pour le plus vertueux à G pour le plus énergivore. Il est valable 10 ans et doit absolument figurer sur toutes les annonces de vente ou de location immobilière.
En juillet 2021 la nouvelle version du DPE est entrée en application. Elle est censée rendre le diagnostic plus fiable, plus lisible et plus complet. Des deux étiquettes (consommation d’énergie et gaz à effet de serre), c’est la plus mauvaise lettre qui est retenue pour déterminer la classe énergétique finale.
Autre changement réglementaire majeur, le DPE n’est plus simplement informatif, il devient juridiquement opposable. En cas de diagnostic erroné ou mensonger, l’occupant du logement peut donc se retourner contre son vendeur, son bailleur et même contre le diagnostiqueur. Les éventuelles indemnisations réclamées peuvent correspondre aux travaux nécessaires pour parvenir au niveau du diagnostic faussement stipulé dans le document.
Gel des loyers
Depuis le 24 août 2022 déjà, et sur tout le territoire français, les loyers des logements classés F ou G sont gelés ! Les propriétaires bailleurs de ces biens immobiliers ne peuvent donc plus procéder à l’augmentation de leurs loyers, quelle qu’en soit la raison :
- Augmentation de loyer à la relocation : autrefois encore autorisée sur les zones non tendues, l’augmentation du loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire dans les logements F et G est supprimée partout en France.
- Augmentation de loyer par indexation : la quasi-totalité des baux qui concernent la location de logement en tant que résidence principale prévoient une indexation annuelle des loyers en fonction de l’IRL (Indice de Référence des Loyers), ce qui permet aux propriétaires de faire évoluer les loyers appliqués en fonction notamment de l’inflation. Cette possibilité est également supprimée pour les logements F et G.
- Augmentation de loyer pour cause de travaux : la possibilité d’augmenter le loyer (à la signature du bail ou plus tard par un avenant) suite à la réalisation de travaux de confort est supprimée pour les logements F et G.
- Augmentation de loyer pour sous-évaluation : bien que rarement utilisée car difficile à prouver, la possibilité pour un propriétaire, au renouvellement du bail, d’augmenter le loyer si celui-ci est manifestement en-deçà du marché, est également retirée pour les logements F et G.
Dernier élément enfin, dans les villes ayant mis en place un plafonnement des loyers, les logements F et G ne peuvent plus faire l’objet d’un complément de loyer (possibilité offerte aux logements présentant une ou plusieurs caractéristiques particulières : vue imprenable, grande terrasse, équipements, etc.)…
Interdiction progressive à la location
L’élément fondamental des futures interdictions de location tient dans la notion de décence des logements mis en location. En effet, pour être loué, un logement doit être considéré comme décent et donc répondre à certains critères de surface, de bon état, d’éléments de sécurité, etc. La prise en compte, depuis 2022, de la performance énergétique dans le niveau de décence débouche sur la principale des nouvelles règles environnementales pour la location des logements, c’est-à-dire l’interdiction pure et simple, bien que progressive, de louer les logements les plus énergivores !
Concrètement, le planning des interdictions est le suivant :
- 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement dont la consommation énergétique est supérieure à 450kw/h/m²/an
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement dont l’une des 2 lettres du DPE (consommation énergétique ou émissions de gaz à effet de serre) est G
- 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F
- 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E
À noter que ces interdictions, confirmées par le gouvernement malgré le scepticisme de beaucoup de professionnels quant à son application dans les temps, sont applicables uniquement à l’arrivée d’un nouveau locataire, ceci pour éviter l’éviction de locataires résidant dans les logements concernés.
Enfin, si les locations de tourisme n’étaient initialement pas concernées par ces interdictions car n’ayant pas le caractère de résidence principale pour les locataires, la règlementation devrait aussi se durcir pour elles prochainement afin d’empêcher les propriétaires bailleurs de migrer vers ce type de location, actuellement dans le viseur du gouvernement car source de pénurie immobilière dans certains secteurs (littoral, montagne)…
Ces nouvelles règles environnementales pour la location des logements vont avoir un impact majeur sur le marché locatif en France ! En effet, d’une manière générale, elles vont causer la sortie de millions de logements du parc immobilier, accroissant encore le déséquilibre entre offre et demande de logements, mais pour les investisseurs aussi en leur demandant des budgets de rénovation potentiellement très élevés pour pouvoir continuer à louer leurs biens. Dans ce contexte, l’achat de biens neufs ou déjà rénovés peut s’avérer extrêmement judicieux pour assurer ses futurs revenus locatifs…
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