Se protéger contre les loyers impayés

Les stratégies pour sécuriser votre investissement locatif

Qu’ils servent de complément de retraite ou de contrepartie financière d’un prêt bancaire, la sécurisation des revenus locatifs est LA question récurrente et légitime de tout investisseur immobilier. Sélection des locataires, assurances, garants, Norvefa vous explique comment se protéger contre les loyers impayés…

Bien choisir ses locataires

C’est la première règle à respecter par tout bailleur ! En effet, un locataire sérieux et solvable sera toujours préférable à un locataire risqué, même avec un arsenal de garanties souscrites. Il vous faudra donc juger en priorité la situation financière de votre locataire en lui demandant tous les documents utiles : contrat de travail, fiches de salaires du dernier mois et du mois de décembre de N-1, dernier avis d’imposition, derniers bilans si c’est un travailleur indépendant, etc. Vous pourrez ainsi vérifier sa faculté à payer le loyer et les charges de votre logement (les loyers et charges devraient représenter 30 à 35% maximum de ses revenus).

Souscrire une assurance « loyers impayés »

Pour se protéger contre les locataires défaillants, le propriétaire bailleur peut souscrire une assurance dédiée au mécanisme simple : dès qu’un défaut de paiement est constaté, et selon des conditions et règles propres à chaque compagnie d’assurance, c’est cette dernière qui règlera les loyers à la place du locataire jusqu’à une date définie. Souvent, ces contrats couvrent également d’autres risques comme les frais éventuellement engagés dans une action en justice contre le locataire ou les détériorations constatées au départ de celui-ci.

Le coût de ces assurances varie généralement entre 2% et 4% du loyer mensuel mais peut bien sûr être déduit des revenus fonciers dans la déclaration de revenus pour faire baisser l’imposition de l’investisseur.

Se protéger contre les loyers impayés avec un garant

Le principe ici est de faire porter la charge du loyer à une personne ou à un organisme tiers en cas de défaut du locataire principal. Plusieurs solutions sont possibles :

• un garant physique : en général il s’agit d’une personne proche du locataire (parent ou enfant) qui va s’engager à payer les loyers non réglés. Dans ce cas, le propriétaire a tout intérêt à faire signer un engagement de caution solidaire plutôt qu’une caution simple. En effet, cela lui permettra de se retourner immédiatement contre le garant, dès le 1er euro non payé par le locataire principal. Avec une caution simple, il ne pourra le faire qu’après avoir épuisé toutes les autres voies de recours. Attention ici, pour sécuriser valablement vos revenus locatifs, veillez à ce que le garant réponde aux mêmes exigences de solvabilité que le locataire et demandez-lui pour cela les mêmes documents pour le vérifier (avis d’imposition, fiches de salaires, etc.).
• un garant en ligne : depuis quelques années, des plateformes en ligne se sont spécialisées dans le cautionnement des loyers (SmartGarant, Cautioneo, Unkle, etc.). Ces prestataires, en analysant les documents envoyés par le locataire, vont vérifier sa solvabilité et peuvent même prélever le montant du loyer directement sur le compte du locataire avant de le reverser au propriétaire, ce qui permet à ce dernier de mieux se protéger contre les loyers impayés.
• la caution VISALE : ici c’est Action Logement qui se porte caution gratuitement pour le compte du locataire en versant directement au propriétaire jusqu’à 36 loyers mensuels impayés. Le locataire, qui doit obligatoirement être un travailleur précaire ou avoir moins de 30 ans, aura ensuite la charge de rembourser l’organisme…