Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière

L’IFI : comment ça marche ?

Qui est concerné par l’Impôt sur la Fortune Immobilière ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière se calcule par foyer fiscal, qui peut être composé d’une personne vivant seule (célibat, divorce, veuvage, séparation) ou de 2 personnes (mariés/pacsés/concubins), quel que soit leur régime matrimonial, même en cas de séparation de biens.

Les biens appartenant aux enfants mineurs sont imposés avec ceux de leurs parents. Ils peuvent être répartis par moitié entre les deux parents lorsque ces derniers font l’objet d’un IFI séparé tout en exerçant conjointement l’autorité parentale. En revanche, les biens appartenant en propre aux enfants majeurs n’entrent pas dans le patrimoine imposable des parents, même si les enfants sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour la déclaration de revenus…

Quels sont les biens imposables à l’IFI ?

Sous réserve d’exonérations, les biens imposables à l’IFI sont les biens, droits et valeurs appartenant au foyer fiscal au 1er janvier de l’année d’imposition, et notamment :

• Les immeubles bâtis et dépendances (maisons, appartements, garages, caves…), ceux non bâtis (terrains, terres agricoles…) et les biens en cours de construction.
  Concernant la résidence principale, sa valorisation fait l’objet d’un abattement de 30%
  Attention : hors convention fiscale internationale, les biens détenus à l’étranger par des résidents français sont également imposés à l’IFI !
• Les placements liés à l’immobilier : SCPI, OPCI (et parts de holding « passive »)
• La fraction de la valeur de rachat représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d’assurance-vie…

À noter qu’en cas de démembrement, c’est l’usufruirier qui doit déclarer les biens pour leur valeur en pleine propriété, sauf exception, notamment lorsque la détention en usufruit résulte de l’usufruit légal du conjoint survivant. Dans ce cas, les valeurs de la nue-propriété et de l’usufruit sont calculées en fonction d’un barème fiscal qui tient compte de l’âge de l’usufruitier.
-> en conséquence, l’investissement en nue-propriété est exonéré d’IFI !

Sont exonérés de l’Impôt sur le Fortune Immobilière les biens immobiliers professionnels, c’est-à-dire les biens nécessaires à l’exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable et de son conjoint (fonds de commerce, terres agricoles, cabinet médical…), les biens loués sous le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP), les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers à concurrence des 3/4 de leur valeur. Les bien ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et les parts de groupements fonciers agricoles (GFA) sont exonérés selon les cas, totalement ou partiellement (75% ou 50% selon la valeur des biens)…

Fonctionnement de l’impôt sur la fortune immobilière : base imposable

La base imposable pour le calcul de l’IFI est déterminée par la valeur brute du patrimoine immobilier du foyer fiscal diminuée du passif déductible.

• Sous réserve du contrôle de l’administration, les contribuables déclarent la valeur brute de leur patrimoine en fonction de la valeur vénale des biens, soit la valeur sur le marché au 1er janvier de chaque année -> Pour affiner l’évaluation de leurs biens, les contribuables peuvent s’aider du service en ligne Patrim qui stocke les données des transactions immobilières récentes ou faire appel un professionnel (agent immobilier, notaire…).
  Un abattement de 30% est effectué sur la valeur des immeubles occupés par le(s) propriétaire(s) à tire de résidence principale. Il en est de même pour les héritiers d’un bien occupé par le conjoint survivant au titre de son droit temporaire au logement (pendant une année à compter du décès).
• Le passif déductible est constitué des dettes immobilières supportées par le contribuable au 1er janvier de l’année d’imposition et afférentes aux actifs imposables :
  – Dettes afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers (emprunts immobiliers en cours et à hauteur du capital restant dû) ou de parts ou actions taxables ;
  – Dettes afférentes à des dépenses d’entretien, d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  – Dettes afférentes à des impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n’est pas déductible…

Barème fiscal de l’IFI

Fonctionnement de l’Impôt sur la Fortune Immobilière : celui-ci s’applique dès lors que la valeur nette du patrimoine du foyer dépasse les 1.300.000€ mais le calcul de l’impôt se fait à partir de 800.000€ selon un barème progressif composé de 6 tranches d’imposition, avec des taux allant de 0 à 1,5 % :

-> un patrimoine net de 950.000€ ne sera pas imposé
-> un patrimoine net de 1.500.000€ sera imposé sur 700.000€ (1.500.000€ – 800.000€)

Exemple : Mr et Mme X déclare un patrimoine d’une valeur nette de 4.500.000€, quel sera le montant de l’IFI ?
– 800.000€ x 0,00% =       0
– (1.300.000 – 800.000) x 0,50% =        2.500
– (2.570.000 – 1.300.000) x 0,70% =        8.890
– (4.500.000 – 2.570.000) x 1,00% =      19.300
Montant total de l’IFI = 30.690€

Afin de ne pas être pénalisé par les effets de seuil de la première tranche, une décote s’applique sur les patrimoines nets taxables compris entre 1.300.000€ et 1.400.000€ : cette décote est de 17.500 € moins 1,25 % de la valeur du patrimoine.

Exemple : Mr et Mme Y déclare un patrimoine d’une valeur nette de 1.350.000€, quel sera le montant de l’IFI ?
– 800.000€ x 0,00% =       0
– (1.300.000 – 800.000) x 0,50% =        2.500
– (1.350.000 – 1.300.000) x 0,70% =        350
Décote : (17.500) – (1.350.000 x 1,25%) =      – 625
Montant total de l’IFI = 2.225€