L’immobilier, meilleur bouclier contre l’inflation

Quels sont les atouts de la Pierre face à la hausse des prix ?

Le 8 septembre dernier, la Banque Centrale Européenne a remonté ses taux d’intérêts directeurs de façon inédite : +0,75%, du jamais vu depuis sa création en 1998 ! Cette décision, prévisible étant donné le niveau d’inflation actuel, va mécaniquement provoquer une hausse des taux pour les emprunts immobiliers. Et pourtant, faire un investissement locatif en cette période de forte hausse des prix pourrait bien être la bonne décision. Norvefa vous explique pourquoi l’immobilier est le meilleur bouclier contre l’inflation…

Des taux d’intérêts réels négatifs !

Depuis le début de l’année, les taux d’intérêts sur les prêts immobiliers ont plus que doublé ! Selon les profils d’investisseurs, on note un taux moyen sur 15 ans qui est passé de 0,80% à 1,85%, un taux moyen sur 20 ans de 0,90% à 1,95% et sur 25 ans de 1,15% à 2,10%. Et ce n’est pas fini, la hausse des taux va continuer à court terme pour atteindre vraisemblablement les 3% d’ici quelques mois.

Cependant, on parle là du taux nominal qui est appliqué tout au long de l’emprunt mais le vrai « coût de la dette » doit aussi tenir compte de l’inflation pendant la même période car l’argent emprunté n’aura plus la même valeur dans le futur. Les économistes utilisent donc la notion de taux réel qui représente la différence entre le taux nominal et le taux d’inflation, et qui sera aujourd’hui dans tous les cas négatif ! Par exemple, si vous contractez un prêt immobilier au taux nominal de 2% mais que l’inflation stagne à 3%, vous empruntez réellement à -1% !

C’est ce qui s’est passé dans les années 70 pendant lesquelles l’inflation a été galopante, jusqu’à +13% en 1974 ! Les personnes ayant acheté une maison à crédit juste avant l’explosion des prix, à un taux de 5 ou 6% par exemple, ont pu développer leur patrimoine beaucoup plus facilement et de façon plus indolore.

Des flux financiers optimisés

Concrétement, l’immobilier est le meilleur bouclier contre l’inflation car plusieurs facteurs financiers vont jouer en faveur de l’investisseur en cas de hausse générale des prix :

• augmentation des loyers : c’est le premier effet de l’inflation pour un investisseur immobilier. Comme nous l’expliquions récemment (https://norvefa.fr/impact-de-linflation-sur-le-montant-des-loyers/), les loyers sont valorisés chaque année par l’IRL, lui-même directement corrélé au taux d’inflation, ce qui va permettre aux bailleurs de voir leurs revenus locatifs augmenter régulièrement avec les prix.
• augmentation des salaires : c’est la boucle infernale que veulent absolument éviter les gouvernements. Les prix montent, on augmente les salaires, ce qui maintient la demande et donc les prix… Pourtant, inévitablement, quand l’inflation dure, les salaires finissent pas s’ajuster et cela va permettre aux investisseurs endettés de rembourser leurs mensualités bancaires (fixes) plus facilement.
• augmentation de la valeur immobilière : dans un premier temps, l’inflation pourra faire baisser le prix des logements car elle aura un impact sur le pouvoir d’achat et la capacité d’endettement des ménages (accentué par le durcissement des conditions bancaires). Mais à moyen/long terme, l’augmentation des salaires et la hausse des coûts de construction dans le neuf et de rénovation dans l’ancien (accentué par les nouvelles normes environnementales) se répercuteront mécaniquement dans le prix des logements mis sur le marché…