Les frais de notaires dans les ventes immobilières

Que payez-vous quand vous achetez un bien immobilier ?

Les frais de notaires dans les ventes immobilières

Pourquoi des frais de notaires dans les ventes immobilières ?

Les Droiys de Mutation danz chaque vente de biens répondent à plusieurs objectifs.

• Tout d’abord bien sûr, ces frais représentent une source de revenus importantes pour les collectivités et l’État -> les droits d’enregistrement peuvent représenter jusqu’à 30% de certains départements et se sont élevés à plus de 20 milliards d’euros en 2022 !
• Les droits d’enregistrement étant proportionnels à la valeur des biens vendus, ce sont mécaniquement les riches qui en paient le plus, constituant donc une redistribution des richesses.
• En jouant sur le niveau des droits de mutation, les autorités peuvent favoriser ou au contraire freiner les ventes de biens, régulant ainsi le marché immobilier.
• Les DMTO sont aussi utiles pour évaluer la valeur des biens pour le calcul de l’impôt foncier ou pour les plus-values réalisées.
• Ils aident par ailleurs à établir la propriété légale d’un bien, à éviter les litiges et à garantir que les transactions immobilières soient transparentes et conformes à la loi.
• Enfin, la fiscalité immobilière permet la collecte d’informations utiles pour la planification urbaine ou le développement économique…

Montant des droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement immobiliers comportent 3 taxes revenant respectivement aux départements, aux communes et à l’État :

• Taxe départementale = 3,8% du bien vendu, avec possibilité pour les conseils départementaux de modifier ce taux entre 1,2% et 4,5%. Dans les faits, quasiment tous les départements appliquent un taux de 4,5% (sauf l’Indre, le Morbihan et Mayotte qui garde le taux initial de 3,8%).
• Taxe communale = 1,2% du prix de vente.
• Taxe nationale = 2,37% du montant de la taxe départementale (soit entre 0.02844% et 0,10665% du prix de vente) pour frais d’assiette et de recouvrement.

Au total, les droits d’enregistrement au taux normal s’élèvent donc le plus souvent à environ 5,80% du prix du bien vendu, constituant des « frais de notaires » globaux entre 7% et 8% dans l’ancien…

Les émoluments du notaire

Les émoluments du notaire (honoraires) sont réglementés par l’État au titre de la fonction d’intérêt public qu’ils assurent. Cet encadrement permet d’assurer la transparence et la prévisibilité des frais pour les particuliers, quel que soit le secteur géographique ou le notaire choisi. Ils sont calculés selon un barême par tranches et peuvent être partagés quand il y a un 2ème notaire en particpation dans l’opération.

Tranche de 0€ à 6.500€   ->   3,870% ht
Tranche de 6.500€ à 17.000€   ->   1,596% ht
Tranche de 17.000€ à 60.000€   ->   1,064% ht
Plus de 60.000€   ->   0,799% ht

Exemple : Pour un bien vendu 200.000€
– 6.500 x 3.870% = 251,55€
– 10.500 x 1.596% = 167,58€
– 43.000 x 1.064% = 457,52€
– (200.000 – 60.000) x 0,799% = 1.118,60€
Montant total des émoluments du notaire = 1.995,25€ HT, soit 2.394,30€ TTC

À noter que le notaire peut décider d’appliquer une remise sur ses émoluments. Depuis le 1er janvier 2021, cette remise sur la rémunération du notaire est de 20 % maximum. Cette remise s’applique sur la part d’émolument du notaire, calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 100 000 €. Dans certain cas (bureaux, logements sociaux), la remise peut être porté à 40 % de la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiettes supérieures ou égales à 10 millions d’euros…

Droits d’enregistrement et TVA

Certaines opérations assujetties à la TVA peuvent bénéficier taux réduit des droits d’enregistrement pour éviter la « double peine » fiscale. Dans ce cas, la taxe départementale est ramenée à 0,715%.

Exemple : pour un immeuble neuf soumis à la TVA (acquis en VEFA ou déjà construit), les droits d’enregistrement réduits s’appliquent en plus de la TVA -> FdN globaux entre 2% et 3%. Par contre, le taux réduit étant réservé aux acquisitions soumises à la TVA, un appartement achevé depuis moins de 5 ans vendu par un particulier (donc non soumis à TVA) à un autre particulier sera donc soumis aux droits d’enregistrement de droit commun !

-> tableau des différents cas de figure DMTO/TVA

Frais de notaires dans les ventes immobilières : abattements et exonérations

• Les départements ont la possibilité de diminuer la base imposable sur les ventes de biens soumises aux droits d’enregistrement et/ou peuvent limiter le champ de ces abattements aux seuls biens situés dans les Zones de Revitalisation Rurale. Le montant de l’abattement doit être compris entre 7.600€ et 46.000€. Dans les faits, seuls 4 départements ont décidé d’appliquer ces abattements, uniquement en ZRR…
• Les cas d’exonération pouvant être décidés par les conseils départementaux sont énumérés par les articles 1594 G et suivants du CGI et concernent certaines ventes particulières : cessions de logements réalisées par les HLM ou SEM, rachats effectués par les HLM à des accédants à la propriété en difficulté, cessions de parts de SCI d’accession progressive à la propriété (hors achat initial), acquisitions réalisées par les mutuelles de retraite des anciens combattants et victimes de guerre, etc…