Achetez votre logement neuf moins cher grâce au PLS !
Beaucoup moins connu que certains outils d’optimisation fiscale dans l’immobilier, tels le dispositif Pinel ou la location meublée, l’utilisation du Prêt Locatif Social pour investir dans le neuf présente aussi de nombreux atouts financiers pour convaincre les investisseurs sensibles aux enjeux sociétaux. En effet, cette forme de financement permet de concilier l’objectif de rentabilité légitime du propriétaire bailleur avec la mise sur le marché locatif de logements plus modernes et économiques pour les ménages aux revenus modestes.
Le Prêt Locatif Social pour investir dans le neuf : comment ça marche ?
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif de financement destiné à encourager l’investissement locatif dans des logements neufs ou anciens nécessitant des travaux. Ce prêt est accordé par des banques partenaires sous certaines conditions, notamment en ce qui concerne le montant des loyers et le niveau de revenus des locataires. Le PLS peut financer jusqu’à 100 % du montant de l’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location. Cependant, le logement doit être loué nu en tant que résidence principale et ne peut être occupé par les ascendants, les descendants ou le conjoint de l’investisseur.
La durée minimale d’engagement pour le propriétaire bailleur est de 15 ans, mais elle peut aller jusqu’à 40 ans. Pendant cette période, le propriétaire est lié à l’Etat par une convention qui détermine les conditions de location. Le taux du PLS est révisable et indexé sur celui du livret A, ce qui le maintient à un niveau relativement bas, oscillant aujourd’hui autour de 3%. En outre, une période de préfinancement est possible, ce qui permet de différer le remboursement du capital et le paiement des intérêts pendant une période pouvant aller de 3 à 24 mois.
Dans le cas d’un financement partiel du projet d’acquisition, il est bien sûr possible de bénéficier d’un prêt complémentaire classique accordé par la banque partenaire qui a délivré le prêt PLS ou par un autre établissement bancaire ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.
Avantages du PLS pour investir dans le neuf
- TVA réduite de 10%
- Exonération de taxe foncière
Le dispositif prévoit une exonération de taxe foncière pendant une durée de 15 ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement !
De plus, cette durée d’exonération peut être allongée dans certains cas :
– allongement de 10 ans pour les constructions de logements qui bénéficient d’une décision d’octroi de subvention ou de prêt aidé prise du 1er juillet 2004 au 31 décembre 2022 ;
– allongement de 5 ans pour les constructions de logements dont l’ouverture de chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2002 et qui satisfont à certains critères de qualité environnementale ;
– durée d’exonération totale de 30 ans lorsque les deux allongements précités de cinq et dix ans se cumulent…
- Abattement fiscal sur les loyers perçus
L’utilisation du PLS donne à l’investisseur le statut de bailleur privé et lui permet donc de bénéficier, en plus des autres charges déductibles des revenus fonciers, d’un abattement supplémentaire de 30% des loyers perçus !
Au final, même si le dispositif n’est pas cumulable avec la Loi Pinel, les avantages fiscaux qu’il procure permettent de compenser largement l’effort demandé sur les loyers…
Conditions pour bénéficier du PLS dans le neuf
- L’investisseur en PLS peut être une personne physique ou une SCI.
Il doit signer une convention d’une durée minimale de 15 ans avec l’État s’engageant à louer le bien nu en tant que résidence principale à des locataires sous conditions de ressources et selon un plafond de loyers. - Les plafonds de ressources désignent des locataires aux revenus intermédiaires, trop élevés pour bénéficier des logements sociaux financés par le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS), mais trop justes pour le secteur libre.
| PERSONNES OCCUPANT LE LOGEMENT | PARIS ET COMM. VOISINES | RESTE DE L'ÎLE DE FRANCE | AUTRE RÉGIONS MÉTROPOLITAINES |
| 1 personne | 32.715€ | 32.715€ | 28.441€ |
| 2 personnes | 48.894€ | 48.894€ | 37.982€ |
| Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage * | 64.094€ | 58.773€ | 45.676€ |
| Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge | 76.525€ | 70.400€ | 55.142€ |
| Cinq personnes ou ou une pers. seule avec trois pers. à charge | 91.047€ | 83.340€ | 64.867€ |
| Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge | 102.452€ | 93.785€ | 73.107€ |
| Majoration pour personne à charge supplémentaire | +11.417€ | +10.449€ | +8.155€ |
*Sont considérés comme jeunes ménages les couples locataires dont la somme des âges n’excède pas 55 ans. Dans ce cas-là, le foyer peut profiter du plafond de revenus d’un ménage de trois personnes.
- Les plafonds de loyers sont calculés en fonction de la surface utile du logement (cumul de la surface habitable + 1/2 des surfaces annexes comme les balcons, les terrasses, les caves, etc.) et de sa zone géographique :
– Zone Abis : 13,68€/m²
– Zone A : 10,55€/m²
– Zone B1 : 9,08€/m²
– Zone B2 : 8,70€/m²
– Zone C : 8,08€/m²
Exemple : un appartement T2 de 45m² avec balcon de 6m² à Loos (Zone A près de Lille) devra être loué 506€/mois hors charges.
- La revente d’un bien financé par un PLS est tout à fait possible mais conditionnée à « l’accord du représentant de l’Etat dans le département et de l’établissement prêteur ». Il est également nécessaire de signer un avenant à la convention afin que le transfert de prêt au nouveau propriétaire soit parfaitement valable…
Dispositif plutôt rare car méconnu, le PLS pour acheter un logement neuf en vue de le louer est pourtant à considérer sérieusement car il permet de se positionner sur un marché locatif extrêmement tendu et de bénéficier d’avantages fiscaux importants qui viennent s’ajouter aux atouts de l’immobilier neuf (nombreuses garanties, logements modernes et plus économiques en chauffage, attractivité locative, meilleure revente, etc.)
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