Le DPE déterminant dans les prêts immobiliers

Les banques scrutent le DPE dans leurs financements

Alors que les acheteurs semblent de plus en plus attentifs à la performance énergétique des logements qu’ils visitent, les banques elles aussi font du Diagnostic de Performance Énergétique un critère déterminant pour accorder un crédit immobilier. C’est le cas notamment pour les investissements locatifs, les passoires thermiques étant progressivement exclues de la location à partir du 1er janvier 2023. Norvefa vous explique en quoi le DPE devient déterminant dans les prêts immobiliers…

Un nouveau DPE depuis 2021

Apparu dans les années 2000, le DPE ou Diagnostic de Performance Énergétique doit être remis à l’acquéreur ou au locataire lors d’une vente ou de la location d’un logement. Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, ce diagnostic immobilier mesure la performance énergétique du bien grâce à une évaluation de la quantité d’énergie (étiquette énergie) et de gaz à effet de serre (étiquette climat), exprimée par des lettres allant de A pour le plus vertueux à G pour le plus énergivore. Il est valable 10 ans et doit absolument figurer sur toutes les annonces de vente ou de location immobilière.

En juillet 2021 la nouvelle version du DPE est entrée en application. Elle est censée rendre le diagnostic plus fiable, plus lisible et plus complet. Des deux étiquettes (consommation d’énergie et gaz à effet de serre), c’est la plus mauvaise lettre qui est retenue pour déterminer la classe énergétique finale.

Autre changement réglementaire majeur, le DPE n’est plus simplement informatif, il devient juridiquement opposable. En cas de diagnostic erroné ou mensonger, l’occupant du logement peut donc se retourner contre son vendeur, son bailleur et même contre le diagnostiqueur. Les éventuelles indemnisations réclamées peuvent correspondre aux travaux nécessaires pour parvenir au niveau du diagnostic faussement stipulé dans le document.

Le DPE déterminant dans les prêts immobiliers

Si les critères principaux pour l’obtention d’un prêt immobilier vont rester les revenus et la situation financière de l’emprunteur ainsi que la durée du prêt, le DPE va maintenant peser dans la balance car les banques vont anticiper le montant de travaux nécessaires pour rendre un logement énergivore en logement « vert ».

D’autre part, un bon DPE devient indispensable pour obtenir un prêt aidé ! En France, de nombreux prêts réglementés sont à disposition des emprunteurs pour faciliter l’acquisition de leur logement. Parmi eux, on retrouve le PTZ, le Prêt Action Logement ou encore le Prêt Accession Sociale. Si différents critères d’éligibilités régissent ces crédits, une bonne performance énergétique du logement est dans tous les cas exigée dorénavant. Cela signifie concrètement que ces prêts seront accordés à l’emprunteur uniquement si le DPE du logement à acquérir bénéficie d’une classification entre A et E. L’acheteur devra donc fournir le DPE que lui aura délivré le vendeur pour obtenir son prêt aidé.

En revanche, pour les logements classés F ou G, considérés comme des passoires thermiques, l’emprunteur doit s’engager à réaliser des travaux d’économie d’énergie pour espérer obtenir son prêt, devis à l’appui. Ce document doit apporter la preuve que les futurs travaux, réalisés par un professionnel, vont permettre de réduire la consommation énergétique annuelle du logement et de respecter le plafond de 331 kWh/m²/an (niveau E). Si le projet n’est pas solide, de plus en plus de banques refusent de financer les passoires thermiques par un crédit immobilier.

Les banques vont être particulièrement attentives au DPE des logements acquis par des investisseurs pour être loués car la loi Climat de 2021 prévoit d’interdire la location des logements comme suit :

• Les pires logements de la classe G à compter du 1er janvier 2023
• Tous les logements de la classe G à compter du 1er janvier 2025
• Les logements de la classe F à compter du 1er janvier 2028
• Les logements de la classe E à compter du 1er janvier 2034

L’obtention d’un DPE favorable pour l’acquisition d’un logement neuf est une chose plus aisée. Depuis plus de 10 ans, les constructions doivent en effet prendre en compte les critères imposés par la réglementation thermique en vigueur. Il s’agit actuellement de la RE2020, entrée en vigueur le 1er janvier 2022 pour les projets de construction de maison individuelle et de logement collectif faisant l’objet d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable déposée à partir du 1er janvier 2022…