Comment sont imposées les plus-values immobilières ?

Une double imposition pour les plus-values immobilières

Après des années de montée des prix immobiliers, vous envisagez peut-être de revendre votre bien (maison, appartement ou terrain) pour profiter de la hausse et réaliser une plus-value par rapport au prix initial. Mais à quelle sauce fiscale allez-vous être mangé ? Norvefa vous détaille comment sont imposées les plus-values immobilières sur le plan fiscal et social…

Mécanisme général

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé pour l’acquérir, vous réalisez une plus-value. Le montant de cette plus-value est calculé par le notaire chargé de la vente de votre bien et doit être reporté dans votre déclaration de revenus de l’année. Elle va alors générer de l’impôt et des prélèvements sociaux calculés selon une méthode de calcul assez complexe basée sur la durée de détention du bien et des abattements spécifiques.

Base d’imposition de la plus-value immobilière

La plus-value est égale à la différence entre le prix de vente du bien, que l’on peut diminuer de certains frais engagés, et son prix d’achat que l’on peut augmenter par d’autres dépenses.

Le prix de vente retenu est celui enregistré dans l’acte de vente auquel on peut soustraire certains frais inhérents à la cession comme les diagnostics obligatoires, les honoraires d’intermédiaires (agence immobilière) ou éventuellement laTVA acquittée.

Le prix d’acquisition retenu est celui enregistré dans l’acte d’origine auquel on peut ajouter les honoraires d’agence immobilière, les frais de notaire, les droits de donation, etc. Si vous n’êtes pas en mesure de pouvoir justifier ces dépenses, il sera tout de même possible d’appliquer une majoration forfaitaire de 7,5% sur le prix d’achat.

D’autre part, les travaux réalisés initialement (reconstruction, agrandissement ou amélioration) peuvent également être ajoutés au prix d’achat, pour le montant des factures payées si le bien a été détenu moins de 5 ans, pour le montant des factures payées ou pour un montant forfaitaire de 15 % du prix d’achat si le bien a été détenu plus de 5 ans, au choix par le vendeur de la solution la plus avantageuse…

Les abattements applicables

Le taux et la cadence des abattements sont différents selon que l’on calcule l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu ou celle imposable aux prélèvements sociaux.


Durée de détention	Taux d’abattement applicables chaque année de détention
Durée de détention	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 %	1,60 %
Au delà de la 22^e année	Exonération	9 %
Au delà de la 30^e année	Exonération	Exonération

Taux d’imposition des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée et s’applique dès le premier euro de plus-value imposable réalisée par le cédant.

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €	6 % PV

PV = montant total de la plus-value imposable

Exonérations des plus-values immobilières

Dans certains cas, les plus-values immobilières sont exonérées. C’est notamment le cas si vous vendez votre résidence principale !En effet si le bien que vous vendez est une résidence principale, vous n’aurez aucune taxe à payer. Il est également possible d’être exonéré de la plus-value sur la vente de votre résidence secondaire si le montant de la vente est affecté à l’acquisition d’une résidence principale, ainsi que pour les cessions inférieures à 15.000€ oui en cas d’expropriation…

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