Comment gérer seul son bien locatif ?

Découvrez les 3 volets principaux de la gestion locative

Dans le cadre d’un investissement locatif, les principales interrogations et craintes des acquéreurs concernent souvent la location de leur bien : comment trouver des locataires stables et sûrs financièrement ? Quels papiers faudra-t-il remplir ? Dois-je me protéger contre les risques locatifs ? Norvefa vous explique comment gérer seul son bien locatif…

La recherche de locataires et la prise à bail

La première phase est bien sûr de trouver un (ou plusieurs) locataire pour son logement et de remplir toutes les démarches administratives avec lui. Plusieurs méthodes sont aujourd’hui possibles pour l’investisseur qui souhaite trouver lui-même son locataire:

Les annonces en ligne : publiez des annonces sur des sites web spécialisés dans l’immobilier tels les plateformes de location, les sites de petites annonces ou même les réseaux sociaux. (Le Bon Coin, Se Loger, PàP…). Assurez-vous d’inclure des détails complets sur le bien comme la localisation, le loyer, les caractéristiques et les modalités de location et veillez à ce que votre annonce soit alléchante, avec notamment de belles photos : un locataire est comme un client que l’on doit séduire !
Le réseau personnel : parlez de votre bien immobilier à vos amis, votre famille, vos collègues ou d’autres personnes de votre réseau. La demande locative est si forte aujourd’hui (à condition de choisir un bon emplacement) qu’il y a des chances que vos proches connaissent quelqu’un à la recherche d’un logement et qu’ils puissent vous recommander un locataire fiable.
L’affichage physique : plus contraignant mais potentiellement très efficace, vous pouvez également utiliser la bonne vieille technique du flyers que vous afficherez dans des endroits stratégiques comme les supermarchés, les clubs de sport ou les campus universitaires. Là-aussi, assurez-vous que votre flyer soit « sexy » et donnez des informations de contact claires pour que les personnes intéressées puissent vous joindre facilement.
Le bouche-à-oreille : vous passez régulièrement dans votre logement ? Profitez-en pour informer les voisins, les gardiens d’immeuble ou d’autres personnes dans le voisinage que votre bien est disponible à la location…

Au fur et à mesure que les demandes arrivent, il est alors primordial de mettre en place un processus de sélection rigoureux de vos futurs locataires.

Établissez des critères de sélection clairs pour les locataires potentiels, tels que des revenus minimums, une vérification de crédit satisfaisante, des références positives, etc.
Demandez aux candidats de remplir une demande de location détaillée, comprenant leurs informations personnelles (seul ou en couple par exemple), leur historique de location précédent, leur emploi et leurs références.
Effectuez des vérifications approfondies des antécédents, y compris les références professionnelles et personnelles, ainsi que des vérifications de crédit et de solvabilité.
Une fois la sélection des candidats les plus prometteurs réalisée, il vous reste à organiser avec eux un planning de visites, de préférence le même jour (un samedi matin par exemple) pour enchaîner les rendez-vous et choisir l’heureux gagnant.

Une fois le locataire choisi, vous devrez signer avec lui un contrat de bail qui définit les droits et les responsabilités de chaque partie pendant la durée de la location. Voici quelques notions importantes à connaître concernant l’établissement de ce document fondamental :

Contrat de bail : le contrat de bail est le document écrit qui formalise la prise à bail. Il contient des informations telles que l’identité du bailleur et du locataire, la description du bien loué, la durée du bail, le montant du loyer et les modalités de paiement, les conditions de résiliation du bail, les clauses spécifiques (par exemple, les restrictions d’utilisation ou les règles de copropriété) et d’autres termes et conditions importantes. Il est essentiel de lire attentivement le contrat de bail et de comprendre toutes ses clauses avant de le signer.
Durée du bail : la durée du bail peut varier. Il peut s’agir d’un bail à durée déterminée, qui spécifie une période fixe pendant laquelle le locataire s’engage à louer le bien (par exemple, un an). Il peut également s’agir d’un bail à durée indéterminée, où il n’y a pas de date de fin spécifique et le bail continu jusqu’à ce qu’il soit résilié par l’une des parties.
Loyer et charges : le contrat de bail précisera le montant du loyer mensuel ou périodique à payer par le locataire. Il peut également mentionner les charges locatives, telles que les frais d’eau, d’électricité, de gaz, d’entretien de la propriété ou d’autres dépenses liées à l’utilisation du bien. Assurez-vous de comprendre les modalités de paiement du loyer et des charges, y compris la date d’échéance, le mode de paiement et tout dépôt de garantie requis.
Conditions de résiliation : le contrat de bail énoncera les conditions dans lesquelles le bail peut être résilié, que ce soit par le bailleur ou le locataire. Cela peut inclure un préavis minimum à donner avant la résiliation, des motifs légaux pour résilier le bail (comme le non-paiement du loyer ou la violation des conditions du bail) et les procédures à suivre pour la résiliation.
État des lieux : avant de prendre possession du bien, il est courant de réaliser un état des lieux. Il s’agit d’un document qui décrit l’état général du bien, pièce par pièce, et qui enregistre les éventuels dommages ou défauts existants. Cela protège à la fois le bailleur et le locataire, car il sert de référence lors de la restitution du bien à la fin de la location.

L’administration de bien ou comment gérer seul son bien locatif au fil du temps

Le terme « administration de bien » désigne la gestion courante de votre investissement, les opérations récurrentes que vous devrez effectuer d’année en année. Quelques conseils utiles :

Organisation financière : tenez des registres précis de toutes les transactions financières liées à votre bien immobilier, y compris les loyers perçus, les dépenses d’entretien, les taxes et les assurances. Il est notamment indispensable de lister les dépenses réalisées dans le cadre de votre investissement (nu ou meublé) en vue de la déclaration des revenus annuelle si vous avez opté pour le régime réel d’imposition…
Relation locataire : maintenez une communication ouverte et réactive avec vos locataires. Répondez rapidement à leurs questions, demandes ou préoccupations, ils seront plus enclins à faire de même quand vous leur demanderez un service ou leur demanderez de régler telle ou telle charge.
Maintenance : l’entretien courant du logement et de ses équipements est normalement à la charge du locataire mais répondez aux demandes de réparation de manière proactive pour maintenir la valeur de votre propriété et assurer le confort des locataires (an cas de panne de chaudière par exemple).
Suivi des assurances : vérifiez régulièrement vos polices d’assurance habitation PNO (Propriétaire Non Occupant), responsabilité civile mais aussi celle de vos locataires en leur demandant une attestation tous les ans.
Participer aux Assemblées annuelles des copropriétaires pour appréhender les problèmes rencontrés par les occupants de la copropriété et anticiper les dépenses à venir…

Les garanties ou comment sécuriser vos revenus locatifs

Lorsque vous louez un bien immobilier, il est primordial de se protéger contre les loyers impayés pour sécuriser vos revenus complémentaires ou le remboursement des emprunts contractés. Voici les principales garanties possibles que vous pouvez mettre en place :

Assurance loyers impayés : les assureurs proposent des polices d’assurance spécifiques qui couvrent les loyers impayés et souvent les risques de détérioration. En cas de non-paiement par le locataire, l’assurance peut prendre en charge une partie ou la totalité des loyers impayés pendant une période déterminée. Les conditions et les montants de couverture varient selon les polices, il est donc important de bien comparer les contrats avant de souscrire.
Caution solidaire (garant) : la caution solidaire est un engagement contractuel par lequel une tierce personne (généralement un proche du locataire) s’engage à payer les loyers impayés en cas de défaillance du locataire. Cela offre une protection financière supplémentaire, car vous pouvez demander à la caution solidaire de régler les arriérés de loyer et les charges en cas de besoin.
Garantie Visale : Visale est une garantie gratuite proposée par l’État français. Elle s’adresse aux propriétaires et aux locataires. La garantie Visale couvre les loyers impayés pendant toute la durée du bail, ainsi que les éventuels frais de réparation en cas de dégradations locatives. Elle est accessible aux locataires salariés de moins de 30 ans ou aux salariés de tout âge embauchés en contrat à durée déterminée (CDD) ou en contrat de mission intérimaire.
Garantie Loyers Impayés (GLI) d’une agence immobilière : certaines agences immobilières proposent des garanties contre les loyers impayés. Ces garanties fonctionnent généralement de la même manière que l’assurance loyers impayés, où l’agence se charge de récupérer les loyers impayés auprès du locataire défaillant

Gérer seul son bien locatif demande donc un peu de temps et quelques connaissances juridiques pour assurer une location pérenne et respectueuse des lois en vigueur. Si vous souhaitez vous libérer de ces contraintes, vous pouvez également faire appel à des agences spécialisées dans la gestion locative, proposant parfois des solutions « à la carte », avec bien sûr l’application de frais supplémentaires. Tranquillité ou rendement, à vous de choisir…

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