Des évolutions jugées insuffisantes mais profitables aux investisseurs
Le Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF), encadré par Bruno Le Maire lui-même, a pris en juin des décisions concernant les règles régissant l’octroi de prêts immobiliers par les institutions bancaires. Ces mesures ont pour objectif de faciliter l’accès au crédit immobilier, notamment pour les investisseurs. Malheureusement, les professionnels du secteur s’entendent pour juger ces mesures bien timides pour relancer une production de crédits immobiliers qui a baissé de 40% au 1er trimestre 2023. Norvefa vous explique cet assouplissement des règles pour les crédits immobiliers…
Encadrement des crédits immobiliers
Pour rappel, c’est en janvier 2022 que ce qui n’étaient encore que de « simples » recommandations est devenu obligatoire pour les établissements bancaires dans leur production de prêts immobiliers :
- taux d’endettement maximal de 35% : les mensualités de remboursement d’un prêt immobilier, assurance comprise, ne peuvent plus représenter plus de 35% des revenus d’un ménage, quel que soit le niveau de revenus de ce ménage et donc son « reste à vivre ».
- durée des emprunts limitée à 25 ans : la durée maximale autorisée pour un prêt est dorénavant de 25 ans (27 ans dans certains cas particuliers comme l’acquisition de logements neufs par exemple).
Une tolérance a tout de même été accordée aux banques puisqu’elles ont la possibilité, pour 20% de leurs dossiers, d’outrepasser ces critères, mais à raison de 80% pour des projets de résidence principale et de 20% pour des projets d’investissement. Au final donc, seuls 4% des prêts accordés pouvaient financer, sans contrainte, des investissements locatifs…
Assouplissement des règles pour les crédits immobiliers « investisseurs »
Ayant pris conscience du fort ralentissement des financements immobiliers en ce début d’année 2023, le HCSF a annoncé le 13 juin dernier que les contraintes seraient assouplies avec 2 ajustements techniques qui ne devraient pas modifier l’équilibre et la portée de la réglementation mais pourraient permettre d’augmenter le montant des prêts accordés de 250 millions d’euros par mois :
- Premièrement, il a été décidé d’augmenter la quantité des prêts concernant les investissements locatifs : pour cela, le ratio « hors contraintes » de ce type de financement sera fixé à 30% au lieu de 20%. Conséquence : 6% des prêts accordés par les banques pourront donc financer des projets locatifs sans prendre en compte notamment la limite de 35% du taux d’endettement.
- Deuxièmement, les banques n’ayant pas usé au 1er trimestre 2023 de leur droit d’accorder 20% de prêts « hors contraintes » (13,8% seulement), le HCSF souhaite changer les règles de supervision bancaire en demandant à l’Autorité de Contrôle Prudentiel et Résolution (ACPR) d’attendre deux trimestres au lieu d’un seul avant de faire corriger par les banques leur politique de financement. Objectif : donner plus de souplesse aux banques pour les inciter à prêter d’avantage sans peur des pénalités.
On peut au moins voir dans cette réaction du HCSF une bonne nouvelle, celle de la prise de conscience par les autorités, enfin, du problème de financement qui pourrait déboucher à moyen terme sur une grave crise immobilière par manque d’offre de logements. Malheureusement, les solutions adoptées sont si anecdotiques qu’elles ne permettront pas à elles seules d’inverser la tendance, au bénéfice cependant des actuels propriétaires bailleurs qui vont peut-être voir la valeur de leurs biens et le montant des loyers augmenter sensiblement dans le furur…