Nouveautés dans l’immobilier en 2023

Ce qui change cette année pour les propriétaires et les locataires

Tous les ans, le mois de janvier apporte son lot de nouvelles règles pour le logement et, que ce soit pour les propriétaires, les locataires ou les investisseurs, 2023 sera particulièrement riche avec des évolutions ou des projets de lois touchant plusieurs domaines. Fiscalité, gestion locative et protection de l’environnement sont en effet au centre des préoccupations du gouvernement pour répondre aux défis sociaux et écologiques à venir. Norvefa vous détaille les nouveautés dans l’immobilier en 2023…

Fiscalité

• Mesure symbolique du 1er quinquennat d’Emmanuel Macron, la suppression progressive de la taxe d’habitation pour les résidences principales sera achevée cette année ! Pour rappel, cette réforme, qui avait débuté en 2018, a permis de « libérer » de la taxe 80% des ménages dès 2020 et en 2022, les 20% restants, les plus riches, bénéficiaient d’un abattement de 65%.
• En parallèle, l’autre taxe immobilière bien connue, la taxe foncière, risque bien de s’envoler en 2023. En effet, non seulement la perte de recettes engendrée par la suppression de la taxe d’habitation devrait inciter les collectivités locales à se rattraper sur la taxe foncière mais en plus, une partie de la taxe foncière étant calculée en fonction de l’inflation, la flambée des prix actuelle devrait avoir un effet néfaste pour les propriétaires…
• Les résidences secondaires et les logements vacants sont dans le collimateur du gouvernement qui souhaite absolument lutter contre la pénurie de logements dans certaines zones. Ainsi, la surtaxe d’habitation, qui augmente de 5 à 60% (!) la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et la taxe sur les logements vacants, créée il y a 20 ans pour les logements inoccupés, et qui n’étaient jusqu’alors applicables qu’en certaines zones tendues (28 agglomérations), pourront être étendues sur toutes les villes connaissant « un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement« . Cela concernerait près de 5000 communes supplémentaires, principalement situées en montagne ou sur le littoral Ouest. De plus, le taux d’imposition sur les logements vacants passerait de 12,5% à 17%…
• Pour les investisseurs, parmi les nouveautés dans l’immobilier en 2023, la principale concerne la mise en place du dispositif Pinel+ qui reprend les mêmes conditions fiscales que le Pinel déjà connu depuis 2014, notamment la possibilité de bénéficier de réductions d’impôts égales à 21% du prix de revient de l’investissement sur 12 ans, mais impose de nouvelles règles d’éligibilité en matière thermique et de conception. L’ancien dispositif Pinel verra le niveau de ses réductions d’impôts sur 12 ans baisser à 17,5% en 2023 puis à 14% en 2024 avant de disparaître définitivement.
• D’autres mesures concerneront les investisseurs : arrêt définitif de la loi Censi-Bouvard au 31 décembre 2022, augmentation du plafond de déficit foncier reportable sur les revenus globaux de 10.700€ à 21.400€ pour les travaux permettant de passer d’un DPE E, F ou G à un DPE A, B, C ou D, assujettissement à la TVA prévu pour les locations meublées de tourisme type AirBnB et exclusion du micro-BIC prévue pour les contribuables louant plus de 2 biens en meublé de tourisme…

Écologie

• Mesure très importante parmi les nouveautés dans l’immobilier en 2023 et qui pourrait avoir de fortes répercussions sur le marché immobilier, l’entrée en vigueur à partir du 1er avril 2023 d’un audit énergétique obligatoire pour la vente des logements ayant un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) F ou G. Ce document, qui deviendra obligatoire pour les logements classés E à partir du 1er janvier 2025 et pour les logements classés D à partir du 1er janvier 2034, détaillera les travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique du bien. Ces travaux de rénovation ne seront pas obligatoires pour la vente mais seront mis à la connaissance de l’acheteur qui pourra alors se rétracter ou négocier un prix en conséquence…
• D’autre part, le gouvernement souhaitant renforcer les aides pour la rénovation énergétique des logements, une enveloppe supplémentaire de 100 millions d’euros a donc été prévue dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov, soutien qui pourra (qui devra ?) se voir renforcé au besoin. Les déclinaisons MaPrimeRénov Sérénité (pour les ménages à revenus modestes) et MaPrimeRénov Copropriété devraient également être renforcées en 2023.
• À noter qu’à partir de ce mois de janvier 2023, les ménages à revenus modestes bénéficiant du dispositif MaPrimeRénov Sérénité devront obligatoirement se faire accompagner par un professionnel désigné par France Rénov pour piloter les travaux et que les copropriétés de plus de 15 ans supérieures à 200 lots devront établir un plan de travaux sur 10 ans pour l’amélioration de la performance énergétique des immeubles, plan établi par un professionnel et devant être voté en assemblée générale des copropriétaires (obligation pour les copropriétés de 51 à 200 lots à compter du 1er janvier 2024 et pour les copropriétés de moins de 50 lots à compter du 1er janvier 2025).

Location

• En parallèle des mesures précédentes pour un parc immobilier plus vertueux sur le plan écologique, la première étape du calendrier d’interdiction à la location des passoires thermiques démarrent ce 1er janvier 2023 ! Pour rappel, ce plan vise à sortir du marché locatif les logements les plus gourmands en énergies fossiles :
  • 1er janvier 2023 : interdiction de louer un logement dont la consommation énergétique est supérieure à 450kw/h/m²/an
  • 1er janvier 2025 : interdiction de louer un logement dont l’une des 2 lettres du DPE (consommation énergétique ou émissions de gaz à effet de serre) est G
  • 1er janvier 2028 : interdiction pour les logements classés F
  • 1er janvier 2034 : interdiction pour les logements classés E
• Dans la même veine, les loyers des logements classés F ou G ne peuvent plus être augmentés en 2023, que ce soit au titre de l’indexation IRL, pour cause de travaux de confort, de changement de locataire ou même en complément de loyer. Dans une période de forte inflation où les loyers augmentent significativement, voilà un gros manque à gagner pour les propriétaires de ces vieux logements…
• Concernant l’inflation justement, le « bouclier loyer » mis en place en 2022 est prolongé jusque juin 2023 : la revalorisation annuelle des loyers, basée sur l’IRL, est limitée à 3,5% jusqu’à cette date.
• Enfin, pour faciliter la résolution des conflits entre propriétaires et locataires, 2023 verra la mise en place du constat de conformité locative : cet audit, effectué par un huissier nommé par le propriétaire ou le locataire, aura pour but de vérifier que les critères de confort, de surface habitable, de loyer, d’isolation ou de sécurité sont bien respectés dans le logement loué…

   Au final, 2023 verra surtout l’intensification de l’action gouvernementale pour des logements plus « verts » mais d’autres défis importants restent à relever dans l’immobilier comme la libération de terrain pour la construction neuve ou le déblocage des financements bancaires pour l’achat de logements…