Nouvelle fiscalité pour la location meublée
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) séduit depuis longtemps de très nombreux investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux, en particulier l’amortissement du bien, qui permet de gommer tout ou partie des loyers imposables.
Mais depuis le 15 février 2025, la loi de finances introduit un changement de fond : à la revente, les amortissements déduits doivent désormais être réintégrés dans le calcul de la plus-value. Une évolution passée relativement inaperçue… mais qui peut avoir des conséquences majeures sur l’imposition finale.
Ce qui change concrètement
👉 Avant 2025
- Dans le régime au réel, vous amortissiez chaque année le bien (hors terrain) selon des critères comptables, ce qui était considéré comme une charge et réduisait fortement votre imposition sur les loyers encaissés.
- À la revente, ces amortissements n’étaient pas repris : la plus-value était calculée classiquement (prix de vente – prix d’achat), avec les abattements pour durée de détention, comme n’importe quel bien immobilier.
👉 À partir de 2025
- Les amortissements pratiqués durant la détention du bien doivent maintenant être retirés du prix d’acquisition fiscal (valeur nette comptable du bien), ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
- Et cela s’applique quelle que soit la nature de l’acheteur : même si vous revendez à un autre LMNP, les amortissements sont réintégrés.
Cela rapproche la fiscalité du LMNP de celle des sociétés à l’IS… sans les avantages structurels d’une SCI ou d’une SAS.
Un exemple de revente en LMNP
- Prix d’achat du bien (hors frais de notaire) : 200 000 €
- Amortissements cumulés sur 10 ans : 50 000 €
- Prix de revente en 2025 : 250 000 €
Avant 2025
👉 Plus-value brute = 250 000 € – 200 000 € = 50 000 €
👉 Imposition avec abattements selon la durée de détention
À partir de 2025
👉 Valeur Nette Comptable du bien = 200 000 € – 50 000 € = 150 000 €
👉 Plus-value brute = 250 000 € – 150 000 € = 100 000 €
👉 Imposition sur une base augmentée de 100 % par rapport à l’ancien régime
Différence d’imposition nette : plusieurs milliers d’euros selon la durée de détention !
Quels sont les investisseurs LMNP concernés ?
La mesure s’applique à tous les investissements en location meublée sauf :
- En cas de donation ou de succession.
- Pour les investissements dans certaines résidences gérées : étudiants, seniors, EHPAD.
- Pour les investissements déclarés en micro-BIC, donc sans amortissements… et l’avantage fiscal qui va avec.
Ce que ça change dans votre stratégie
1. L’entrée et la sortie doivent être pensées ensemble, on ne choisit plus un régime réel « par défaut » :
- Est-ce que vous serez amené à revendre dans 5 à 10 ans ?
- Avez-vous une stratégie de détention longue ou courte ?
2. Anticiper l’impact fiscal à la sortie
- Après 22 ans de détention : exonération de l’impôt sur le revenu -> https://norvefa.fr/comment-sont-imposees-les-plus-values-immobilieres/
- Après 30 ans : exonération totale (IR + prélèvements sociaux)
⚠️ Mais avec une base de plus-value plus élevée, il faut revoir les simulations de rentabilité à long terme.
3. Adapter le montage juridique le cas échéant
- La SCI à l’IS redevient une solution compétitive dans certains cas
- Le LMNP reste pertinent en phase de détention… mais doit être encadré par une vraie stratégie patrimoniale