LA LOI PINEL DANS L'ANCIEN RÉHABILITÉ EN DÉTAILS

norvefa

La Loi Pinel, qui connaît un grand succès depuis son instauration en 2014, est surtout connue et appliquée pour l’acquisition de logements neufs en Vente en État Futur d’Achèvement (VEFA). Mais ce dispositif fiscal, qui permet une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000€ par investissement sur 12 ans, est aussi applicable aux logements anciens réhabilités et peut même, dans ce cas, être combiné avec les avantages du Déficit Foncier ! On parle alors de Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé déficit foncier

Avantages de la loi Pinel ancien réhabilité

Pour comprendre les avantages du Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé au Déficit Foncier, il faut distinguer les trois parties de l’investissement :

  • un logement ancien (dit « foncier ») répondant à certaines conditions d’insalubrité,
  • des travaux non dissociables de construction et/ou d’agrandissement venant s’ajouter au prix de revient, base de la défiscalisation Pinel,
  • des travaux d’entretien, de réparation et/ou d’amélioration déductibles des revenus fonciers (art. 31 du CGI) et pouvant générer un déficit foncier imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700€ par an.

L’investisseur pourra donc bénéficier de la Loi Pinel pour la partie achat du foncier + travaux non dissociables et du régime commun de la fiscalité foncière en déclarant les charges déductibles dans son résultat foncier. C’est cette combinaison qui apporte à l’investisseur d’énormes avantages :

  • optimisation de la défiscalisation Pinel : dans une solution Pinel classique, vous devez déclarez vos revenus fonciers issus de la mise en location de votre bien, et donc générateurs d’impôts, avant d’appliquer la réduction Pinel. Avec le Pinel ancien réhabilité, ces revenus locatifs sont « effacés » par les charges déductibles déclarés.
  • immédiateté de la défiscalisation : pour la défiscalisation Pinel, vous devrez attendre l’achèvement des travaux pour commencer à bénéficier des réductions d’impôts, mais vous pourrez déduire la partie des travaux déductibles dès leur paiement.
  • défiscalisation plus importante pour les ménages ayant une forte TMI : les charges déductibles diminuant votre résultat foncier et/ou votre revenu global, elles diminueront votre imposition proportionnellement à votre Tranche Marginale d’Imposition qui peut être bien supérieure aux 21% de réductions du Pinel classique.
  • les travaux déductibles sont illimités en montant et ils n’entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales (10.000€/an).
  • le Pinel optimisé Déficit Foncier s’applique sur des biens anciens, donc pouvant présenter une qualité architecturale et patrimoniale de premier plan (centres-villes, quartiers historiques…).

Exemple chiffré

Mr et Mme Durand ont une tranche marginale d’imposition à 41 %, ils ont par ailleurs 50.000 € de revenus fonciers par an.

1ère possibilité : investissement en Loi Pinel

Montant de l’investissement 240.000 €
Défiscalisation Pinel sur 12 ans : 21% x 240.000 €  = 50.400€

2ème possibilité : investissement en Loi Pinel ancien réhabilité

Montant de l’investissement 240.000€ dont 150.000€ pour l’existant (le foncier), 50.000€ pour des travaux indissociables d’agrandissement et 40.000€ de charges d’amélioration versés en une seule fois
Défiscalisation Pinel sur 12 ans : 21% x 200 000 €  = 42.000€
Défiscalisation au déficit foncier : 40.000€ x (41 % TMI + 17,2 % CSG-CRDS) = 23.280€

Défiscalisation Pinel optimisé = 65.280€ soit 14.880€ de plus qu’en Pinel classique !

Conditions de la loi Pinel ancien réhabilité

Pour bénéficier du Pinel dans l’ancien, il faut bien sûr d’abord respecter les conditions du Pinel applicable au neuf :

  • En tant que propriétaire du bien immobilier, vous devez vous engager à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans
  • Votre engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le non-respect de cet engagement de location entraînera la perte de l’avantage fiscal.
  • Sont autorisées 2 acquisitions Pinel par an, au titre d’une même année d’imposition, dans la limite de 300.000€ par contribuable
  • Votre logement doit se situer dans une des zones éligibles, classées en 5 catégories (Zones A bis, A, B1, B2 et C)
  • Des plafonds de loyers et de ressources des locataires sont applicables
  • La Loi Pinel à Lille et dans le Nord s’inscrit dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000€…

La Loi Pinel ancien réhabilité ne s’appliquera ensuite que sur des biens déclarés insalubres au sens de la loi, c’est-à-dire qui ne respectent pas 4 des 15 critères de décence ET 6 des critères de performances techniques !

  • Les 15 critères de décence
    1. Composition du logement :
    – nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
    – surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation.
    2. État général du gros œuvre
    3. Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
    4. État de la toiture et de la charpente
    5. État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
    6. Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d’accessibilité
    7. Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l’amiante
    8. Électricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
    9. Gaz : sécurité et état général
    10. État des réseaux d’eau :
    – alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations
    – évacuation des eaux usées et des eaux vannes
    11. Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
    12. État de la cuisine : existence d’une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
    13. Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion
    14. Dispositifs de ventilation et d’ouvertures : description et état général
    15. Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage
  • Les 12 critères de performances techniques

    1. Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l’article R.* 111-2 du code de la construction et de l’habitation
    2. Absence de risque d’accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l’immeuble
    3. Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l’amiante et absence d’autres matériaux dégradés contenant de l’amiante
    4. Sécurité de l’installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
    – présence d’un appareil général de commande et de protection de l’installation, en principe le disjoncteur de branchement
    – protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l’origine de l’installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement
    – liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d’eau)
    – dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs
    – élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés
    – conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes
    – en cas de rénovation de l’installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisible
    5. Sécurité de l’installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d’une ventilation adaptée au système d’évacuation des fumées de combustion ; présence d’un robinet pour chaque appareil, accessible et manoeuvrable ; qualité de la combustion ;
    6. Evacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d’odeurs (siphons et colonnes ventilées)
    7. Existence d’au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
    8. Existence d’un cabinet d’aisance séparé des pièces principales
    9. Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
    10. Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
    11. Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l’avis conforme de l’Architecte des Bâtiments de France, requis pour l’autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d’atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
    12. Dans le cas d’un chauffage individuel, quel que soit le statut de l’immeuble, ou d’un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
    – d’un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d’une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l’article 22 de l’arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments
    – ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d’un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d’émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation
    – ou un chauffage par un système thermodynamique

Le respect de ces conditions d’insalubrité devra être contrôlé par un homme de l’art indépendant : architectes, bureaux d’études techniques, ingénieurs conseils dans le domaine de la construction, géomètres experts et économistes de la construction… C’est également ce professionnel qui vérifiera qu’après les travaux, le logement respecte bien l’intégralité des critères de décence et de performances techniques pour offrir les mêmes prestations qu’un logement neuf…

Devant ces conditions draconiennes, difficiles à mettre en place pour un particulier, Norvefa met à votre disposition des solutions d’investissement Pinel optimisé au Déficit Foncier clés en mains, en collaboration avec l’ensemble de ces partenaires !

En mariant les avantages du Pinel et du Déficit Foncier, ce dispositif complexe vous apporte une optimisation fiscale exceptionnelle et la possibilité d'acquérir des biens de standing et d'emplacement supérieurs !

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