Un régime complexe mais très intéressant fiscalement
Très proche à première vue du statut de loueur meublé (LMNP ou LMP) souvent utilisé dans la location pour étudiants ou de tourisme, le régime fiscal de la parahôtellerie est pourtant un dispositif tout à fait spécifique permettant à un investisseur, alors assimilé à un professionnel de l’hébergement en offrant certains services à ses locataires, de bénéficier de nombreux avantages fiscaux, notamment pour les logements neufs ou lourdement rénovés…
Le régime de la parahôtellerie : définition
Entre location meublée et hôtellerie professionnelle, la parahôtellerie consiste pour un investisseur à mettre en location un logement en y associant au moins 3 des 4 services désignés par le paragraphe b du 4° de l’article 261D du Code Général des Impôts :
- la fourniture du petit déjeuner, dans le logement loué ou dans un local aménagé dans le bâtiment,
- le nettoyage régulier des locaux, un nettoyage juste à l’arrivée et au départ du locataire n’étant pas suffisant,
- la fourniture de linge de maison pendant le séjour,
- la réception de la clientèle, qui ne doit pas se limiter à une simple remise des clés…
Ces prestations doivent être fournies de manière similaire à celles rencontrées dans les établissements hôteliers mais elles n’ont pas à être réalisées systématiquement. En effet, la jurisprudence avance que « les critères définis par la loi n’exigent pas que ces prestations parahôtelières soient matériellement effectuées mais seulement que la société dispose des moyens nécessaires pour répondre aux éventuelles demandes de ses clients » (arrêt de la Cour de Marseille du 28 janvier 2016). Par exemple, il n’est pas obligatoire de faire le ménage dans le logement tous les jours mais le propriétaire doit être en mesure de proposer un service de nettoyage régulier si les locataires en ressentent le besoin…
Quels sont les avantages fiscaux du régime de la parahôtellerie ?
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- Tout comme la location meublée classique (LMNP/LMP), les revenus issus de l’activité parahôtelière relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dès lors, toutes les charges réellement constatées pourront être déduites des loyers : consommations d’énergie, frais d’entretien, honoraires, impôts locaux, intérêts des emprunts contractés… ainsi que l’amortissement du bien, selon certaines règles comptables, gage d’une importante défiscalisation des loyers perçus.
- Par contre, différence notable par rapport à la location meublée classique qui est considérée comme une activité de nature civile, le régime de la parahôtellerie, du fait des prestations fournies aux locataires, fait basculer la location en activité de nature commerciale, soumettant de fait le propriétaire à la TVA. Celui-ci devra donc facturer de la TVA à ses locataires (10% sur l’hébergement et le petit-déjeuner, 20% sur les autres prestations) mais il pourra aussi récupérer la TVA, non seulement sur ses dépenses courantes, mais aussi et surtout sur son investissement initial, optimisant grandement la rentabilité de son investissement…
Exemple : pour l’achat d’un appartement neuf payé 360.000€, l’investisseur pourra récupérer 60.000€ en crédit de TVA !
ATTENTION – Si le bien est revendu moins de 20 ans après son acquisition, la TVA récupérée à l’achat devra être en partie remboursée si le nouveau propriétaire ne poursuit pas l’activité parahôtelière.
Dans le cas de l’appartement acheté 360.000€ par exemple, s’il est revendu 8 ans plus tard, l’investisseur initial devra rembourser 12/20 du montant de TVA initial, soit 36.000€. Si le nouvel acquéreur poursuit l’activité parahôtelière, il y a reprise de l’engagement de TVA et le vendeur n’est plus tenu de rembourser les 12/20…
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- Autres avantages considérables pour les investisseurs exploitant directement leur logement, c’est-à-dire de façon continue et personnelle : la possibilité de déduire les déficits réalisés (notamment grâce aux amortissements) des revenus globaux de façon illimitée + la possible exonération de plus-value sur la revente après 5 ans si les recettes HT des 2 années précédentes ne dépassent pas en moyenne 250.000€ !
Le régime de la para-hôtellerie fait donc basculer l’investisseur privé dans la logique financière et comptable de l’entreprise, avec la clé la possibilité d’avantages fiscaux très importants mais aussi des conséquences complexes sur de nombreux paramètres : statut social et donc régime des cotisations, impact sur l’IFI, règles comptables et fiscales spécifiques, règles d’exploitation, etc. Plus que jamais, l’accompagnement d’un professionnel est ici indispensable pour accomplir sereinement et avec succès votre investissement…
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