Le gouvernement a récemment relancé une vieille idée : celle de créer un futur statut du bailleur privé, fiscal et juridique, afin de relancer durablement l’investissement locatif en France.
Un rapport parlementaire a été remis le 30 juin 2025 à Valérie Létard, ministre déléguée au Logement. Il propose un ensemble de mesures techniques qui, si elles sont mises en œuvre dès le 1er décembre 2025, pourraient changer sensiblement la donne pour les investisseurs particuliers.
Ce projet n’est pas encore voté, mais il mérite toute l’attention des porteurs de projets. Voici pourquoi.
Un marché locatif sous tension, un besoin d’investisseurs solvables
Le logement locatif privé représente aujourd’hui plus d’un quart du parc immobilier français. Or depuis la fin du dispositif Pinel et la complexification des normes énergétiques, de nombreux investisseurs ont quitté le marché. Résultat : une baisse de l’offre, une tension croissante dans les grandes agglomérations, et un pouvoir public contraint de réagir.
L’objectif de ce futur statut serait triple :
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Réattirer les investisseurs particuliers avec un régime fiscal stable et lisible ;
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Encourager la rénovation énergétique et l’amélioration du parc ;
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Produire rapidement de nouveaux logements locatifs accessibles.
Un statut inspiré du LMNP… pour les locations nues
Le statut proposé s’inspire clairement du régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), en tentant d’en appliquer les grands principes à la location nue, c’est-à-dire aux logements non meublés.
Parmi les mesures envisagées :
1. Mise en place d’un amortissement comptable
Le bailleur pourrait amortir le prix d’acquisition du bien et des travaux sur une durée de 20 à 25 ans. Le rapport évoque :
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5 % par an pour les logements neufs ;
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4 % pour les logements anciens ayant fait l’objet de travaux ;
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Un bonus d’amortissement de 0,5% jusqu’à 1,5 % pour les logements loués à des niveaux de loyers modérés ou sociaux.
Ce mécanisme permettrait de réduire fortement l’imposition sur les loyers perçus.
2. Élargissement du micro-foncier
Le plafond du régime micro-foncier serait doublé, passant de 15 000 € à 30 000 € de loyers annuels.
L’abattement forfaitaire appliqué aux revenus serait, lui aussi, revu à la hausse : de 30 % aujourd’hui à 50 %.
Ce régime simplifié viserait notamment les petits bailleurs, en leur évitant la complexité du réel.
3. Relèvement du plafond de déficit foncier
Le plafond de déduction des charges et travaux sur les revenus fonciers passerait de 10 700 € à 40 000 € par an. Cela permettrait de donner un second souffle aux projets de rénovation dans l’ancien, tout en favorisant la remise sur le marché de biens dégradés.
4. Exonération partielle d’IFI
Les logements loués dans le cadre de ce futur statut, avec engagement de location longue durée, pourraient être partiellement exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
5. Réduction de la durée d’exonération de la plus-value
La durée actuelle d’exonération totale de la plus-value, qui est de 22 ans pour l’impôt et 30 ans pour les prélèvements sociaux, pourrait être ramenée à 20 ans dans le cadre de ce statut, ceci afin de coïncider avec la durée de l’amortissement.
Un calendrier encore incertain, mais une volonté politique claire
Le rapport parlementaire a été remis fin juin 2025. Plusieurs pistes évoquent une intégration partielle ou complète dans le projet de Loi de Finances 2026, avec une éventuelle entrée en vigueur dès décembre 2025.
Aucune mesure n’a encore été validée officiellement, mais la volonté politique semble claire. Dans un contexte de crise du logement et de pression sur les finances publiques, le gouvernement cherche à activer des leviers efficaces, peu coûteux à court terme et rapidement mobilisables.
Futur statut du bailleur privé, l’avis de Norvefa
Chez Norvefa, nous accueillons très positivement l’intention du gouvernement de redonner de la lisibilité et de la stabilité fiscale aux bailleurs privés. Le rapport remis en juin 2025 va dans le bon sens, en reconnaissant enfin le rôle central de l’investisseur particulier dans le parc locatif.
Mais il faut aussi rester lucide : depuis des années, l’État a multiplié les normes, taxes et dispositifs temporaires. Les investisseurs se sont découragés, l’offre a chuté, les loyers ont grimpé… et les Français peinent à se loger. En 2025, c’est un échec manifeste.
Comme d’habitude, plutôt que de corriger les erreurs passées, l’État préfère instaurer encore de nouvelles règles, positives certes, mais qui risquent d’être freinées dans l’environnement actuel.
Et surtout, rien n’est encore voté. Le texte devra passer par la loi de finances, et Bercy pourrait se montrer réticent à accorder de nouveaux avantages fiscaux dans un contexte de déficit budgétaire massif.
C’est pourquoi nous pensons qu’il ne faut pas attendre cet hypothétique futur statut du bailleur privé pour agir. Les bons projets seront toujours ceux qui reposent sur des fondamentaux solides : emplacement, performance énergétique, qualité du bâti et du montage financier. Si la réforme aboutit, tant mieux. Si elle tarde ou déçoit, ces projets resteront pertinents et rentables…