donations 2025 exonérées
Le marché immobilier étant sous tension, la loi de finances pour 2025 introduit une exonération temporaire des droits de donation. Ce dispositif permet de transmettre jusqu’à 100.000€ par donateur et jusqu’à un total de 300.000€ par bénéficiaire sans fiscalité, sous réserve que ces fonds soient utilisés pour acheter un logement neuf ou réaliser des travaux de rénovation énergétique.
Applicable jusqu’au 31 décembre 2026, cette mesure vise à faciliter l’accession à la propriété et à encourager la rénovation du parc immobilier ancien. Toutefois, pour en bénéficier, certaines conditions doivent être scrupuleusement respectées.
Qui peut donner et qui peut recevoir ?
L’exonération concerne uniquement les donations entre membres d’une même famille.
- Un parent peut donner à son enfant.
- Un grand-parent peut donner à son petit-enfant.
- Un arrière-grand-parent peut donner à son arrière-petit-enfant.
- Un oncle ou une tante peut donner à un neveu ou une nièce, mais uniquement s’il n’a pas de descendance directe (ni enfant, ni petit-enfant, ni arrière-petit-enfant).
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100.000€ exonérés. Le total des donations exonérées ne peut pas dépasser 300.000€ par bénéficiaire sur l’ensemble de la période d’application (2025-2026).
💡 Bon à savoir : Cette exonération est cumulable avec l’abattement classique sur les donations, qui permet déjà de donner 100.000€ par parent et par enfant tous les 15 ans, ce qui ouvre des possibilités intéressantes d’optimisation patrimoniale.
Quels projets sont concernés ?
Les fonds donnés doivent obligatoirement être utilisés pour l’un des deux projets suivants :
1️⃣ L’achat d’un logement neuf
- Un bien acquis neuf auprès d’un promoteur.
- Un bien acheté en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement).
- Une maison individuelle construite sur un terrain déjà acquis par le bénéficiaire.
2️⃣ Des travaux de rénovation énergétique
- Les travaux doivent viser une amélioration significative de la performance énergétique du logement.
- Ils doivent être éligibles à un dispositif public de soutien (ex. : MaPrimeRénov’).
- L’installation d’un système de chauffage performant, le changement des fenêtres ou encore l’isolation thermique font partie des dépenses qui peuvent être couvertes par cette exonération.
💡 Attention : L’achat d’un logement ancien sans travaux n’ouvre pas droit à l’exonération.
Un bien destiné à la résidence principale
Pour bénéficier de l’exonération, le bien concerné doit être la résidence principale du bénéficiaire.
- Il doit s’engager à l’occuper pendant au moins trois ans après l’achat ou la fin des travaux.
- Les investissements locatifs sont exclus : il est interdit d’utiliser ces fonds pour un bien destiné à la location, que ce soit en location nue ou meublée.
L’objectif du dispositif étant de faciliter l’accession à la propriété, l’administration fiscale sera vigilante quant à l’usage du bien.
Un délai de trois ans pour utiliser les fonds
L’acquisition du logement ou la réalisation des travaux doivent être effectuées dans un délai maximal de trois ans après la donation.
- Une donation réalisée en 2025 doit être utilisée pour acheter un bien ou réaliser les travaux avant la fin de l’année 2028.
- Si le délai est dépassé, l’exonération sera annulée, et les droits de donation devront être payés.
Une donation sous contrôle notarial
Comme toute donation d’une somme importante, l’opération doit être réalisée devant un notaire, qui aura plusieurs missions :
✔️ Rédiger un acte notarié mentionnant la destination des fonds.
✔️ Déclarer la donation auprès de l’administration fiscale.
✔️ Vérifier le respect des conditions d’exonération.
Le bénéficiaire devra également justifier l’utilisation des fonds en fournissant :
- Un acte de vente dans le cadre d’un achat immobilier.
- Des factures de travaux pour une rénovation énergétique.
Pourquoi cette mesure a-t-elle été mise en place ?
Ce dispositif poursuit un double objectif :
✔️ Relancer le marché du logement neuf, en difficulté après la hausse des taux d’intérêts et la suppression du dispositif Pinel.
✔️ Encourager la rénovation énergétique, pour améliorer la performance des logements anciens et réduire la consommation énergétique.
En facilitant l’accession à la propriété tout en encourageant la rénovation, cette exonération s’inscrit pleinement dans les enjeux économiques et écologiques actuels.
Exemples concrets d’application
🔹 Un couple aide leur fils à acheter un appartement neuf
- Chaque parent lui donne 100 000 euros exonérés, soit 200 000 euros au total.
- Ses grands-parents lui donnent également 50 000 euros chacun, soit 100 000 euros supplémentaires.
- Il atteint ainsi le plafond de 300 000 euros exonérés.
- Il achète un T3 en VEFA, qu’il occupe en tant que résidence principale.
- Il respecte la condition des trois ans → L’exonération est validée.
🔹 Une grand-mère finance la rénovation énergétique de la maison de sa petite-fille
- Elle lui donne 50 000 euros exonérés pour financer l’isolation et l’installation d’une pompe à chaleur.
- Ces travaux sont éligibles à MaPrimeRénov’.
- Une fois la rénovation achevée, sa petite-fille y habite pendant trois ans → L’exonération est confirmée.
🔹 Un oncle sans enfant aide sa nièce à devenir propriétaire
- Il lui transmet 80 000 euros exonérés.
- Elle achète une maison neuve et l’occupe en tant que résidence principale.
- Elle respecte les conditions d’usage → L’exonération est appliquée.
Un levier patrimonial intéressant
Ce dispositif offre également une opportunité précieuse pour anticiper la transmission de son patrimoine tout en aidant ses proches à accéder à la propriété ou à rénover leur logement.
Avant d’engager une donation, il est cependant recommandé de se faire accompagner par un notaire. Les règles sont strictes, et une mauvaise application des conditions peut conduire à une remise en cause de l’exonération.
💡 À retenir :
- Les fonds doivent être utilisés pour un achat dans le neuf ou des travaux de rénovation énergétique.
- Le bien concerné doit être une résidence principale.
- La donation doit être formalisée devant un notaire.
- L’acquisition ou les travaux doivent être réalisés dans un délai de trois ans.
- Le plafond global est fixé à 300.000€ par bénéficiaire.
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