Fin du Pinel et crise de l’immobilier neuf
Le 1er janvier 2025 a marqué un tournant majeur dans l’investissement immobilier locatif : le dispositif Pinel a tiré sa révérence. Présenté comme une mesure temporaire depuis le départ, il a pourtant structuré tout un pan du marché du neuf pendant près de dix ans. Sa suppression, motivée officiellement par son coût budgétaire et son efficacité contestée, laisse aujourd’hui un grand vide.
La fin du Pinel : un choc pour l’immobilier neuf
Les chiffres sont clairs : au premier semestre 2025, seules 125 000 mises en chantier ont été lancées, soit une baisse de près de 20 % par rapport à l’avant-Covid. Plus spectaculaire encore : les ventes aux investisseurs privés ont chuté de 85 % en deux ans, avec seulement 15 700 réservations au deuxième trimestre 2025.
Autrement dit, l’immobilier neuf est entré dans une phase de récession sévère.
Conséquences fiscales et économiques
Moins de logements neufs, c’est moins de recettes pour l’État. Entre 2023 et 2024, les revenus tirés de l’immobilier (TVA sur la construction, droits de mutation, impôt sur les revenus fonciers) ont déjà reculé. Et la tendance ne fait que s’accentuer dans un contexte budgétaire hyper tendu où chaque milliard compte. Bref, l’État se prive volontairement d’une manne qu’il cherche désespérément ailleurs par de nouveaux prélèvements.
Côté économie réelle, c’est tout un pilier qui vacille. On connaît l’adage : “Quand le bâtiment va, tout va”. Aujourd’hui, c’est l’inverse. Promoteurs, bureaux d’études, artisans, PME locales, même les notaires… tout le monde subit le coup d’arrêt. Moins de chantiers, moins d’emplois, moins de sous-traitance. Le secteur qui pèse lourd dans le PIB français est en train d’être asphyxié, et avec lui une partie du tissu économique régional.
Une pénurie qui s’aggrave
Pendant ce temps, la demande de logements ne faiblit pas, au contraire. Résultat : l’offre se rétracte, et mécaniquement les prix se tendent, aussi bien à l’achat qu’à la location. Ironie du sort : alors qu’on multiplie les règles pour encadrer les loyers et “rendre le logement plus accessible”, la pénurie organisée par l’arrêt du Pinel produit l’effet inverse. Les ménages se retrouvent à payer plus cher… pour moins de choix.
Bref, une équation absurde : pénurie entretenue par la fin du Pinel + encadrement des loyers = tension maximale. Les loyers s’ajustent par le haut dès qu’ils le peuvent, les files d’attente s’allongent pour visiter un appartement, et le sentiment d’injustice et de précarité face au logement grandit.
Alors pourquoi avoir arrêté le Pinel ?
Question légitime. Certes, le Pinel coûtait cher à l’État. Mais il a permis d’alimenter l’offre locative privée, de soutenir la construction, et d’encourager la rénovation énergétique dans le neuf. Y mettre fin, c’est peut-être aussi un pari politique pour recentrer les financements vers le logement social, mais cela ne va-t-il pas finalement coûter très cher à l’état, et donc aux français ?
Les alternatives pour les investisseurs
Heureusement, la fin du Pinel ne signifie pas la fin de l’investissement locatif. Des dispositifs plus ciblés existent et méritent l’attention : Le Denormandie par exemple, pour bénéficier des mêmes réductions d’impôts que le Pinel mais dans l’ancien, ou le déficit foncier, qui permet de déduire les travaux de ses revenus imposables.
En réalité, l’époque du “Pinel facile” est terminée. Place à une approche plus fine, plus sélective, où chaque projet doit être pensé en termes de fiscalité, mais aussi de rentabilité et de rénovation.
La disparition du Pinel n’est donc pas la fin du monde, mais c’est clairement la fin d’une époque. Ceux qui continuent d’investir devront sortir de la paresse fiscale et se tourner vers des montages plus intelligents, plus techniques. Ça tombe bien, c’est exactement notre métier de vous accompagner dans ce contexte mouvant…
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