Les méthodes pour évaluer votre investissement
Que vous soyez déjà propriétaire d’un bien locatif ou désireux de comparer plusieurs projets futurs, connaître la performance financière de votre investissement immobilier est bien sûr crucial et il est donc nécessaire de faire les bons calculs, en distinguant notamment les notions de rendement et de rentabilité : Norvefa vous explique comment mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier…
Le rendement mesure la performance locative seule
Le calcul du rendement est très simple car il suffit de comparer le prix de l’investissement et les revenus locatifs que ce dernier dégage. C’est d’ailleurs cette notion qui est le plus souvent utilisée par le grand public, les médias ou même les professionnels qui la nomment presque toujours à tort rentabilité. On peut peaufiner le calcul du rendement en y ajoutant les frais annexes d’acquisition ainsi que les charges locatives inhérentes à l’investissement et donc distinguer le rendement brut du rendement net.
1/ Rendement brut : c’est le rapport simple (simpliste ?) entre montant de l’investissement et revenus locatifs.
Exemple : vous achetez un bien d’un montant de 180.000€ et en attendez des loyers de 10.800€ par an -> Taux de rendement = 10.800 / 180.000 x 100 = 6%
2/ Rendement net : pour obtenir un taux plus réaliste, on va tenir compte des frais annexes d’acquisition (frais de notaire, travaux…) et des charges récurrentes de l’investissement (charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion locative, assurances…).
Exemple : l’investissement de 180.000€ a subi 15.000€ de frais d’acquisition et génère 1.050€ de charges annuelles -> Taux de rendement net = (10.800 – 1.050) / (180.000 + 15.000) x 100 = 5%
3/ Rendement net/net ou net fiscal : on peut encore aller plus loin dans la précision du calcul en intégrant l’impact fiscal de l’investissement. En effet, les revenus locatifs (qu’ils soient en revenus fonciers pour les locations nues ou en BIC pour les locations meublés) vont subir non seulement l’impôt sur le revenu mais aussi des prélèvements sociaux (17,2% actuellement) ! C’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est vivement conseillé d’utiliser un mécanisme d’optimisation fiscale (Pinel, meublé, déficit foncier…) dans tout investissement immobilier.
Exemple : votre investissement de 180.000€ a généré un revenu foncier annuel de 6.750€ (intérêts d’emprunt déduits) et votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30%.
L’imposition annuelle totale sur vos revenus fonciers sera égale à 6.750 x (30% + 17,2%), soit 3.186€
-> Taux de rendement net/net = (10.800 – 1.050 – 3.186) / (180.000 + 15.000) x 100 = 3,37%
On constate ici que le rendement réel d’un investissement immobilier ne dépend pas seulement de son prix ou des revenus locatifs mais aussi du profil de l’investisseur !
La rentabilité mesure la performance globale
Le calcul du rendement, qu’il soit brut ou net, permet de connaître la performance locative d’un investissement immobilier mais il reste finalement assez superficiel car il ne répond pas à la question fondamentale de tout investisseur : combien vais-je gagner d’argent à la fin de mon placement ?! En effet, un bon rendement locatif ne garantit pas un gain financier final si, par exemple, vous revendez votre bien 50% moins cher…
Pour cela, comme pour tout placement (immobilier, assurance, bourse…), il convient de prendre en compte le résultat de tous les flux financiers réalisés pendant la vie du bien. En clair, le résultat de votre investissement se déterminera en comparant ce qui est réellement sorti et entré dans votre poche et le capital créé à la fin, donc après la vente du bien… Simple à comprendre mais beaucoup plus complexe à matérialiser car d’une part les flux réels de trésorerie dépendent de plusieurs facteurs propres à chaque investisseur, d’autre part la notion de temps intervient avec l’impact de l’inflation et enfin la réussite de l’investissement dépend énormément de son prix de revente.
Alors comment mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier ? Pour cela, les professionnels du patrimoine et les investisseurs éclairés vont utiliser des outils financiers plus perfectionnés et notamment le Taux de Rentabilité Interne (TRI) qui va actualiser tous les flux de trésorerie sortis et entrés dans la poche de l’investisseur et va donc tenir compte d’éléments non mis en valeur dans le rendement locatif :
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- La stratégie de financement : si vous achetez votre bien intégralement au comptant, vous effectuez une très grosse sortie d’argent et donc « détruisez » la rentabilité, alors qu’en faisant appel à un prêt les loyers perçus vont financer tout ou partie des mensualités bancaires. C’est pourquoi il est souvent conseillé de mettre le moins d’apport possible et d’emprunter le plus longtemps possible, ceci permet de minimiser les sorties d’argent et, de plus, de réduire l’imposition car les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs.
- La fiscalité de l’investisseur : les revenus locatifs génèrent des impôts et des prélèvements sociaux importants, il est donc logique d’en tenir compte dans le calcul de la rentabilité. Pour un bien donné, la rentabilité va donc varier selon la pression fiscale de l’investisseur et les fantasmes d’ « opération blanche » ou en « cash-flow positifs », dans lesquelles les loyers perçus mensuellement couvrent ou dépassent toutes les dépenses de l’investisseur, sont souvent annihilés à la fin de l’année quand la patrouille de Bercy fait son oeuvre…
- Le prix de revente : facteur clé dans la rentabilité immobilière car, après déduction éventuelle du capital restant dû sur l’emprunt, on va le comparer à la somme de tous les flux de trésorerie réalisés pendant l’investissement. Avec une bonne stratégie de financement et d’optimisation fiscale, et à condition bien sûr d’avoir sélectionné un bien avant tout pour son emplacement, peu de risques de déconvenue mais il convient tout de même d’être prudent et réaliste sur sa détermination.
À noter qu’il n’est donc pas nécessaire de revendre son bien plus cher qu’à l’achat pour gagner de l’agent ! En effet, si le capital créé à la fin de votre investissement (prix de vente – capital restant dû sur le prêt) est supérieur à la somme de tous les flux financiers réalisés (c’est le coût de revient, souvent beaucoup plus faible que le prix d’achat avec un financement bancaire), vous aurez alors réalisé un gain de trésorerie.
Exemple : vous avez acquis le bien de 180.000€ avec un prêt bancaire sur 20ans, sans apport. Imaginons que vous revendiez le logement 160.000€ au bout de 12 ans, alors que le capital restant dû sur le prêt est de 85.000€ et que votre coût de revient sur la période (totalité des flux financiers entrants et sortants : loyers perçus, réductions d’impôts éventuelles, mensualités bancaires, taxes diverses, frais de gestion et de copropriété, impôts et prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, etc.) ressort à 50.000€
Vous avez bien réalisé une moins-value en vendant le bien moins cher qu’à l’achat (160.000€ au lieu de 180.000€) et pourtant… vous avez gagné de l’argent !
En effet, à la revente, et après avoir remboursé le capital restant du prêt, vous serez en possession d’un capital de 75.000€ (160.000€ – 85.000€) alors que vous avez dépensé 50.000€ sur la période -> gain de trésorerie = 25.000€, et c’est justement le rapport entre ce gain de trésorerie et vos flux de tréosorerie actualisés qui sera mis en lumière par le Taux de Rentabilité Interne…
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