Imposition des plus-values immobilières

Quelles sont les règles de taxation des plus-values immobilières ?

Vous venez de vendre votre bien immobilier en réalisant une plus-value, à quelle sauce fiscale allez-vous être mangé ? En France, les plus-values immobilières sont doublement imposées : impôts sur le revenu et prélèvements sociaux. Heureusement, un système complexe d’abattements et de nombreux cas d’exonérations existent pour diminuer, voire effacer, le montant de taxation de votre plus-value. Norvefa vous dit tout sur l’imposition des plus-values immobilières…

Opérations concernées

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux lorsqu’elles sont réalisées lors d’une cession à titre onéreux d’un bien immobilier (bâti ou non bâti) ou d’un droit relatif à un immeuble (usufruit, nue-propriété), c’est à dire lors des opérations suivantes :

vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain),
vente des droits attachés à un bien immobilier (usufruit, servitudes),
vente par l’intermédiaire d’une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier,
échange de biens, partage ou apport en société.

Calcul de la plus-value imposable

La plus-value est logiquement calculée par différence entre le prix de vente et le prix d’achat mais ce dernier peut être majoré selon certains critères et, de plus, des abattements sont applicables en fonction notamment de la durée de détention.

Prix de vente

Conformément aux règles du code général des impôts, le prix de vente à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte, quelles que soient ses modalités de paiement. Le prix de vente peut-être réduit du montant de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur à l’occasion de cette cession (frais d’agence, diagnostics, etc…).

Prix d’achat

Le prix de vente s’entend du prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte. Si le bien a été reçu par donation ou succession, il est majoré des frais de notaires ou des droits de mutation à titre gratuit si ceux-ci ont été supportés par le donataire ou l’héritier. Si le bien a été acheté, le prix d’achat pourra être majoré des charges et indemnités versées au vendeur, des frais d’acquisition, du montant des travaux effectués et des frais de voiries :

Frais d’acquisition : ils comprennent les droits d’enregistrement et les frais de notaire. S’ils ne peuvent être justifiés, un montant forfaitaire de 7,5% du prix d’achat sera pris en compte.
Travaux effectués : le prix d’achat peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, soit pour leur montant réel (sur présentation de justificatifs et si pas déjà déduits des revenus fonciers), soit pour un montant forfaitaire de 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Abattement pour durée de détention

Une fois la plus-value évaluée, un abattement est appliqué en fonction de la durée de détention du bien. Le taux et la cadence de l’abattement pour durée de détention sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et celle imposable aux prélèvements sociaux.


DURÉE DE DÉTENTION	TAUX D’ABATTEMENT APPLICABLES PAR ANNÉE DE DÉTENTION
DURÉE DE DÉTENTION	Assiette pour l’impôt sur le revenu	Assiette pour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans	0 %	0 %
De la 6^e à la 21^e année	6 %	1,65 %
22^e année révolue	4 %	1,60 %
Au-delà de la 22^e année	Exonération	9 %
Au-delà de la 30^e année	Exonération	Exonération

Abattements exceptionnels de 70% ou 85%

Opérations de démolition/reconstruction et cessions de terrains à bâtir en zones tendues : dans certains secteurs connaissant un fort déséquilibre entre offre et demande (Zone A ou Abis), l’imposition des plus-values immobilières pourra tenir compte d’un abattement exceptionnel de 70% voire 85%, à condition que les logements sociaux représentent au moins 50% des constructions nouvelles et que les vendeurs et acheteurs ne soient pas de la même famille.
Opérations de démolition/reconstruction dans le cadre d’une opération d’aménagement : pour les opérations de revitalisation du territoire ou s’agissant d’une grande opération d’urbanisme, un abattement de 70% ou 85% pourra être également appliqué (https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/292-PGP.html/identifiant%3DBOI-RFPI-PVI-20-20-20180824)

Exemple

Vous vendez un bien détenu depuis 10 ans en réalisant une plus-value de 10.000€

Abattement sur l’impôt de 6% de la 6ème à la 10ème année, soit 30% : base imposable de 7.000€
Abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65% de la 6ème à la 10ème année, soit 8,25% : base imposable de 9.175€

Taux d’imposition des plus-values immobilières

Les plus-values immobilières sont imposées à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée et s’applique dès le premier euro de plus-value imposable réalisée par le cédant.

Montant de la plus-value imposable	Montant de la taxe
De 50 001 à 60 000 €	2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
De 60 001 à 100 000 €	2 % PV
De 100 001 à 110 000 €	3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
De 110 001 à 150 000 €	3 % PV
De 150 001 à 160 000 €	4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
De 160 001 à 200 000 €	4 % PV
De 200 001 à 210 000 €	5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
De 210 001 à 250 000 €	5 % PV
De 250 001 à 260 000 €	6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
Supérieur à 260 000 €	6 % PV

PV = montant total de la plus-value imposable