L’objectif de la Loi Malraux est de protéger le patrimoine immobilier français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables ou d’un quartier ancien dégradé.

Les sites patrimoniaux remarquables sont « des villes, villages ou quartiers dont la conservation, la restauration, la réhabilitation ou la mise en valeur présente, au point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager, un intérêt public ». Ces sites comprennent notamment de nombreux centres historiques de villes françaises.

Le but de la loi Malraux est ainsi d’éviter la disparition des quartiers historiques et de requalifier le patrimoine architectural et urbain en modernisant les logements anciens pour assurer une qualité d’occupation conforme au mode de vie contemporain.

COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIER

Principe de la Loi Malraux

Vous achetez un logement ancien situé sur un site patrimonial remarquable et vous engagez des travaux de restauration strictement réglementés. À condition de respecter certaines conditions, vous obtenez des réductions d’impôts pouvant atteindre 88.000€ (PVAP), voire 120.000€ (PSMV) sur 4 années !

Avantages de la Loi Malraux

  • Réduction d’impôt égale à 30 % pour les opérations couvertes par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur ou situé, soit dans un QAD (Quartier Ancien Dégradé), soit dans un quartier conventionné NPNRU, avec un plafond de 400.000€ de travaux sur 4 années, soit une réduction d’impôt maximale de 120.000€ !
  • Réduction d’impôt égale à 22 % pour les opérations situées dans un secteur avec PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine), soit une réduction d’impôt maximale de 88.000€ !

Depuis 2009, l’article L.262-1 du code de la construction autorise que les travaux peuvent être réalisés dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover. Il suffit donc de justifier le paiement des travaux aux entreprises pour bénéficier de la défiscalisation Malraux,le recours à la vente en l’état futur de rénovation ayant le mérite de simplifier et de sécuriser l’investissement.

À condition que le permis de construire ait été obtenu après le 1er janvier 2013, la Loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales ! Si le permis est antérieur à cette date, la défiscalisation Malraux est intégrée au plafond de l’époque.

Conditions à respecter pour investir en Loi Malraux

  • Dans le cadre de la Loi Malraux, la réduction d’impôt est conditionnée à l’engagement de restaurer l’ensemble de l’immeuble et de louer les logements nus à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de 9 ans.
  • L’engagement de location en loi Malraux doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement des travaux de l’immeuble. Le non-respect de cet engagement de location entraînera la perte de l’avantage fiscal.
  • Le plafond des travaux en loi Malraux est de 400.000€ étalés sur 4 ans, soit une réduction d’impôt maximale de 120.000€ sur une zone avec PSMV et 88.000€ sur une zone avec PVAP.
  • La réduction d’impôts de la loi de défiscalisation Malraux s’étale sur la période du paiement effectif des travaux et ne doit pas dépasser 3 ans après la date de délivrance du permis de construire.
  • Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de la défiscalisation Malraux peut être imputé sur l’impôt des 3 années suivantes.
  • Les opérations de restauration en loi Malraux doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) avant le démarrage des travaux.
  • Les travaux sont nécessairement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
  • Le bien rénové dans le cadre du dispositif Malraux ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant de l’investisseur.
  • Il n’est pas possible de démembrer le logement rénové en Loi Malraux. Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas remise en cause lorsque le démembrement résulte du décès d’un des conjoints et que le survivant respecte les conditions de mise en location. Par contre, l’acquisition peut se faire en indivision, chaque indivisaire bénéficiant d’une réduction d’impôt proportionnelle à sa quote-part dans le prix de revient du logement.
  • La défiscalisation Malraux peut se faire en SCI, à condition que celle-ci ne soit pas soumise à l’Impôt sur les Sociétés.

Notre avis

Grâce aux très importantes réductions d’impôts qu’elle confère, la Loi Malraux vous permet d’accéder à des biens de haut niveau architectural et situés presque toujours sur des emplacements préférentiels en centre urbain.

Ou comment marier forte défiscalisation et investissement patrimonial pour préparer l’avenir sur le long terme…

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