Que ce soit à la montagne, à la mer, ou dans le centre des jolies villes, la location saisonnière a le vent en poupe, boostée par la demande croissante des touristes, désireux de solutions plus souples et économiques que les hôtels, et par « l’effet Covid » qui pousse de nombreux français à s’échapper de leur environnement quotidien dès que possible.

Mais ce type de location vous permettra également de bénéficier, non seulement du statut fiscal de loueur meublé, mais aussi de la possibilité de profiter de votre bien quand bon vous semble ! Bien entendu, tout cela nécessitera de votre part de respecter les nombreuses conditions mises en place par l’État pour encadrer ce marché en ébullition…

COMMENT OPTIMISER SA FISCALITÉ DANS L'IMMOBILIER

Principe de la Location saisonnière

Il s’agit pour le/la propriétaire d’une résidence secondaire ou de tout autre bien présentant un intérêt touristique, de mettre ce bien en location sur de courtes périodes, soit pour amortir les coûts d’entretien, soit pour réaliser une opération rentable sur le long terme.

Ce type de location entre dans la catégorie des meublés de tourisme et vous fait donc bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP) avec la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) : régime forfaitaire ou régime réel simplifié.

Conditions à respecter pour investir en location saisonnière

  • Le logement

Le meublé de tourisme est obligatoirement un logement individuel (villa, appartement, studio…) répondant à 3 conditions : il doit être à l’usage exclusif du locataire pendant la durée de location, il ne peut pas s’agir du domicile du locataire qui doit y être de passage, il doit être loué sur une courte période (à la journée, à la semaine ou au mois) et pour une durée maximale de 3 mois.

Comme pour toute location meublée, le logement doit offrir un minimum d’équipements obligatoires : meubles, literie, couverts, cuisine équipée, etc.

Liste officielle des meubles nécessaires : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

  • Les démarches auprès de la mairie

Il est obligatoire dans tous les cas de déclarer votre meublé de tourisme à la mairie concernée mais pour les grandes villes de plus de 200.000 habitants (ou de la petite couronne parisienne), vous devrez en plus obtenir une autorisation de changement d’usage, la location de tourisme étant considérée comme une activité commerciale.

Dans certains cas, la règle dite « de compensation » sera même appliquée : il s’agira alors d’acquérir, en plus du meublé de tourisme, un bien commercial de taille équivalente pour le modifier en logement ou, si ce n’est pas possible, d’acheter un titre de compensation…

Attention, le non-respect de l’obligation de déclaration est puni d’une amende pouvant aller jusqu’à 450€, celui d’autorisation d’usage d’une amende jusqu’à 50.000€ !

  • Les démarches auprès des impôts

Investir en location saisonnière est considéré comme une activité commerciale, vous devez donc vous inscrire au répertoire SIRÈNE de l’INSEE en vous adressant au greffe du tribunal de commerce du lieu du logement mis en location et en remplissant le formulaire P0i : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R13748

Ceci fait, un numéro de SIRET vous sera attribué qui sera à reporter sur votre déclaration d’impôts annuelle.

Enfin, dans certains lieux, la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sera à payer…

Pourquoi faire classer votre bien ?

Si vous considérez que votre meublé de tourisme présente des qualités de confort ou d’équipements supérieures, vous pouvez demander à le faire classer (de 1 à 5 étoiles) pour obtenir, non seulement des avantages fiscaux (exonération de taxe d’habitation et de taxe foncière en Zone de Revitalisation Rurale, abattement forfaitaire sur les revenus locatifs), mais aussi la possibilité d’éviter les taxes de séjour majorées.

Le classement est attribué par un organisme agréé de votre choix qui vous remet, après visite de votre bien, un rapport et une proposition de classement que vous pouvez refusée. La décision finale est valable 5 ans et indique votre nom et l’adresse du bien concerné ainsi que sa capacité et son classement.

Fiscalité de la location meublée saisonnière

Comme pour la location meublée classique, les revenus tirés de votre meublé de tourisme sont classés dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et peuvent être soumis, soit au régime Réel Simplifié, soit au régime Micro-BIC, ce dernier dépendant de la nature de votre logement.

  • Le régime Micro-BIC

C’est le système le plus simple car il ne nécessite aucune comptabilité : un abattement forfaitaire est déduit des loyers perçus dans l’année, le solde étant imposé selon le régime commun. Il ne doit donc être utilisé que si le régime Réel Simplifié est moins favorable.

Il est automatiquement applicable dans les cas suivants :

– si les revenus de l’année pour un meublé de tourisme classique sont < 72.600€, abattement forfaitaire de 50%

– si les revenus de l’année pour un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes sont < 176.200€, abattement forfaitaire de 71%

  • Le régime Réel Simplifié

Aussi appelé régime Micro-Entreprise, ce système permet de déduire fiscalement de vos revenus locatifs, au prorata de la durée de location, toutes les charges réellement constatées pendant l’année : charges financières (intérêts d’emprunt, frais bancaires, assurances…), travaux d’entretien, nouveaux équipements, amortissements comptables du bien. Les charges liées à la mise en location (frais d’intermédiaires, annonces, conciergerie…) pourront quant à elles être déduites en totalité.

Ce régime est obligatoirement appliqué si vos revenus de l’année pour un meublé de tourisme classique sont > 72.600€ ou si vos revenus de l’année pour un meublé de tourisme classé ou des chambres d’hôtes sont > 176.200€ mais il peut être choisi en option dans les autres cas…

Notre avis

La location saisonnière d’un meublé de tourisme présente clairement de nombreux atouts : fiscalité alléchante, marché locatif qui explose, possibilité de pouvoir profiter soi-même de son bien, etc.

Cependant, les contraintes administratives et le caractère volatile (gros turn-over des locataires) inhérents à ce type de location demandent une réflexion poussée avant de s’y engager…

Investir en Location saisonnière
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