Investir en déficit foncier

• Déclaration annuelle des revenus locatifs ainsi que des charges dites déductibles (voir ci-après), en prenant soin de distinguer les intérêts d’emprunt des autres charges d’entretien ou de rénovation,
• Déduction des charges d’intérêts d’emprunt des revenus fonciers. En cas d’excédent, le déficit ainsi créé est déductible des revenus fonciers des 10 prochaines années !
• Déduction du reste des charges sur les revenus fonciers. Le déficit créé par ces charges sera d’abord imputable de votre revenu global dans la limite de 10.700 € par an (pour chaque année ayant connu des appels de fonds). Le surplus éventuel sera reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes !

Exemple chiffré

Un propriétaire a mis en location en 2020 un appartement en centre-ville de Lille. Son revenu foncier est déterminé de la façon suivante :

Revenu locatif brut : 15.000 €
Intérêts d’emprunts : 18.000 €
Autres charges : 20.000 €

Déficit global = 15.000 – 18.000 – 20.000 = -23.000 €
Déficit provenant des intérêts d’emprunts = 15.000 – 18.000 = -3.000 €
Déficit provenant des autres charges déductibles = -20.000 €

1/ imputation de 10.700 € du déficit provenant des autres charges déductibles du revenu global (remarque : si le revenu global ne peut absorber ces 10.700 €, le solde est reportable sur les prochains revenus globaux pendant 6 ans)
2/ report des 9.300 € + les 3.000 € relatifs aux intérêts d’emprunts sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Avantages du déficit foncier

• Défiscalisation très importante, notamment pour les personnes subissant une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) élevée, leurs revenus locatifs évitant cette imposition mais aussi les prélèvements sociaux (17,2%),
• Défiscalisation illimitée ! le déficit foncier relevant du régime commun des revenus, il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales,
• Défiscalisation double : revenu global et revenu foncier sont impactés significativement par le déficit foncier,
• Le caractère de déductibilité touche une grande part des charges supportées par le bailleur : frais de gestion (taxe foncière, frais d’agence, assurances…), frais bancaires (intérêts d’emprunts), frais d’entretien ou de rénovation…

Conditions du déficit foncier

• Pour pouvoir créer un déficit foncier, il faut opter pour le régime d’imposition réel (régime obligatoire si les revenus locatifs dépassent 15.000 €). Si vous touchez moins de 15.000 € de revenus locatifs et que vous gardez le régime d’imposition forfaitaire (dit micro-foncier), vous ne pourrez déduire que 30% des revenus locatifs, les 70% restant étant imposés normalement avec vos autres revenus et subissant en plus les prélèvements sociaux de 17,2%…
• Pour être déductibles, les travaux effectués doivent consister à l’entretien, la rénovation ou l’amélioration du logement. Les travaux de construction ou d’agrandissement ne rentrent pas dans la catégorie des charges déductibles
  -> lien officiel : impôts.gouv
• Le déficit foncier est pris en compte sur l’ensemble des revenus fonciers. Plusieurs biens générant des revenus positifs peuvent être défiscalisés par un seul bien réhabilité,
• Pour que le déficit foncier soit valide, obligation de louer le bien jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit l’imputation du déficit !