La défiscalisation immobilière consiste, pour un particulier, à acheter un logement pour le mettre en location et ainsi bénéficier des nombreuses dispositions légales permettant de réduire son niveau d’imposition.

Ces différents outils d’optimisation fiscale ne sont pas de simples cadeaux accordés aux ménages les plus aisés, ils permettent surtout aux différents gouvernements d’atteindre plusieurs objectifs sociaux et économiques :

Quels sont les différents dispositifs ?

De nombreuses solutions existent pour réduire ses impôts en investissant dans la Pierre, elles sont même souvent complémentaires mais soulèvent de nombreuses questions : réductions d’impôts directes ou indirectes ? bien neuf ou ancien ? meublé ou nu ? en copropriété classique ou en résidence gérée ?

Pour répondre à ces questions et bien choisir sa solution de défiscalisation, il est indispensable de maîtriser les mécanismes fiscaux et législatifs en vigueur et de connaître les avantages et conditions de chaque dispositif :

Protéger le secteur du bâtiment fortement créateur d’emplois
Renouveler le parc immobilier vieillissant et énergétiquement obsolète
Répondre aux besoins fondamentaux d’une population en perpétuelle croissance
Sauvegarder le patrimoine national

Défiscaliser dans le neuf avec la Loi Pinel

La loi Pinel est le dispositif de défiscalisation immobilière le plus connu actuellement. Qui n’a jamais reçu de publicité ou n’a été contacté au sujet de cette loi entrée en vigueur en Septembre 2014 ? Son objectif est double : favoriser la construction de logements neufs dans des zones « tendues », c’est-à-dire où la demande locative est supérieure à l’offre, et remplacer progressivement le parc immobilier ancien par des logements écologiquement plus vertueux, en incitant fiscalement l’investissement des contribuables français dans l’immobilier locatif neuf.

Si son principe peut paraître simple, acheter un logement neuf dans une zone éligible avec engagement de le louer pendant une certaine durée et à certaines conditions avec comme contrepartie des réductions d’impôts pouvant atteindre 63.000€ sur 12 ans, il est cependant nécessaire de bien maîtriser les détails de la loi Pinel pour réussir son investissement immobilier…

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Défiscaliser dans l’ancien avec la Loi Pinel

La Loi Pinel est surtout connue et appliquée pour l’acquisition de logements neufs. Mais ce dispositif fiscal, qui permet une réduction d’impôts pouvant atteindre 63.000€ par investissement sur 12 ans, est aussi applicable aux logements anciens réhabilités et peut même, dans ce cas, être combiné avec les avantages du Déficit Foncier ! On parle alors de Pinel ancien réhabilité ou Pinel optimisé déficit foncier… L’investisseur pourra  bénéficier de la Loi Pinel pour la partie achat du foncier + travaux non dissociables et du régime commun de la fiscalité foncière en déclarant les charges déductibles dans son résultat foncier. C’est cette combinaison qui apporte à l’investisseur d’énormes avantages.

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Investir dans une location meublée

Les statuts LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et LMP (Location Meublée Professionnelle) concernent les investisseurs qui achètent un logement neuf meublé dans une résidence services gérée par un exploitant professionnel  : étudiants, séniors, tourisme, affaires ou encore établissement médicalisé (EHPAD).

Les avantages ?  Loyers garantis et gestion locative déléguée…

Niveau défiscalisation : 

  • La récupération de la TVA
  • L’amortissement du bien et de ses meubles ajouté à la déduction des autres charges locatives conduit à la défiscalisation de vos revenus locatifs en dehors du plafonnement des niches fiscales.

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Investir dans une colocation meublée

L’investissement en colocation meublée consiste en l’acquisition d’un bien immobilier suffisamment grand (maison ou plateau) pour pouvoir y aménager plusieurs chambres privatives autour de zones de vie communes entièrement équipées et meublées.

Les avantages ? Avec une attractivité répondant aux attentes du marché, un taux d’occupation plus élevé, une fiscalité avantageuse et la possibilité de découper un bien unique en plusieurs loyers abordables à la vacance faible, la colocation accroît vos revenus locatifs.

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Défiscaliser avec la loi Censi Bouvard

Le Censi Bouvard est un dispositif d’incitation à l’investissement locatif mis en place le 1er janvier 2009 en même temps que la loi Scellier. Il concerne les investissements réalisés dans les résidences services qui sont gérées par un exploitant professionnel (appelé aussi gestionnaire). Les logements sont donc meublés et devront être donnés en location par bail commercial dans le mois qui suit leur achèvement.

Les avantages ? Loyers garantis, Gestion locative déléguée à l’exploitant, Récupération de la TVA, Réduction d’impôts de 11% du prix de revient  permettant de défiscaliser jusqu’à 33.000€ sur votre logement neuf !

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Investir en nue propriété

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes. L’acquéreur achète uniquement la nue-propriété d’un bien immobilier, soit entre 50 % et 60% de la valeur du bien. Pendant une durée qui varie de 15 à 20 ans, l’usufruit temporaire est, quant à lui, acheté par un bailleur social.

Les avantages ? Décote jusqu’à 50% de la valeur du bien, Pas de taxe foncière pendant le bail, Avantages fiscaux sur l’IRPP et sur l’ISF, aucun risque locatif, aucun frais ni charge, récupération du bien gratuitement à la fin du bail.

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Investir en loi Malraux

L’objectif de la défiscalisation en Loi Malraux est de protéger le patrimoine immobilier français en encourageant les programmes de rénovation des immeubles situés dans des Sites Patrimoniaux Remarquables ou d’un quartier ancien dégradé.

Les avantages ? réduction d’impôt, étalée de 1 à 4 ans, sur les travaux de restauration engagés par le propriétaire sur les bâtiments situés en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager).

Montant de la réduction d’impôt :

  • 30 % des opérations réalisées en secteur sauvegardé avec un plafond de 400.000€ de travaux sur les 4 années, soit une réduction d’impôt maximale de 120.000€ !
  • 22 % pour les opérations réalisées dans une ZPPAUP, soit une réduction d’impôt maximale de 88.000€ !

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Investir en monuments historiques

La loi Monuments Historiques existe depuis près de 100 ans et a été instaurée pour favoriser l’entretien et la restauration de biens immobiliers classés ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.

Les avantages ? La défiscalisation que permet la loi Monuments Historiques tient entre autres dans la déductibilité intégrale de tous les travaux de restauration et d’entretien du bien ainsi que des intérêts d’emprunts contractés pour son acquisition et sa réhabilitation !

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Investir en déficit foncier

Le déficit foncier n’est pas un dispositif de défiscalisation à proprement parlé mais plutôt un mécanisme fiscal qui permet de retrancher des loyers que vous percevez un certain nombre de charges et de baisser par là-même votre revenu foncier imposable. Si ces charges déductibles sont supérieures à vos revenus locatifs, on parle alors de déficit foncier.

Les avantages ? Défiscalisation très importante, illimitée, double : revenu global et revenu foncier sont impactés significativement par le déficit foncier.

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